商業(yè)地產(chǎn)稅務(wù)籌劃要點(diǎn)
已經(jīng)講過購物中心主要的稅務(wù)知識，收入分為租金及物業(yè)管理費(fèi)等服務(wù)收入。但若從購物中心所依附的公司主體來看，主要也存在兩種公司架構(gòu)：
一種是單一的公司主體，
另一種涉及兩個公司主體（產(chǎn)權(quán)方公司與商管公司），
綜合體項目由于涉及住宅、辦公和酒店等多個業(yè)態(tài)，通常采用第二種架構(gòu)進(jìn)行管理。
公司與財務(wù)架構(gòu)對比
但就財務(wù)架構(gòu)設(shè)立來看，目前行業(yè)內(nèi)普遍采用的仍是租金拆分方式：
即將對租戶的總租金拆分為凈租金和物業(yè)管理費(fèi)。
以下主要從增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅三個主要稅種來說明稅務(wù)籌劃方向（方案在文末，基礎(chǔ)好的可直達(dá)末尾）：
**增值稅常識概要：對于稅種核定來說，物業(yè)管理費(fèi)使用一般征收6%，租金則需要區(qū)分是否屬于新老項目（以施工許可證取得時間是否在2016年5月1日界定），老項目適用5%簡易征收，新項目目前適用10%一般征收。
增值稅籌劃：無論新老項目，拆分出來凈租金所占比例越小，增值稅籌劃效果越優(yōu)。對于老項目，租金簡易征收不得抵扣，故此部分太高會導(dǎo)致增值稅稅負(fù)過重。對于新項目，租金稅率10%高于物業(yè)管理費(fèi)稅率6%，故將總租金拆分時更多地向物業(yè)管理費(fèi)分配時可獲得增值稅籌劃最優(yōu)效果。但需要注意的是物業(yè)管理費(fèi)通常也需要參考當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并不能做到無限提高，也不能逐年提高。
這里補(bǔ)充說明老項目的增值稅抵扣政策，在實(shí)務(wù)中各地稅務(wù)局對進(jìn)項的抵扣政策并沒有統(tǒng)一的結(jié)論，對于一些難以分割確認(rèn)的進(jìn)項稅額，有的要求全部不得抵扣，有的有的要求按照收入比例來進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出。甚至見過最奇葩的稅務(wù)專管員（不敢說是哪里的，哈哈）：一本正經(jīng)地答復(fù)你，老項目，所以取得的所有進(jìn)項均不得抵扣。
從租房產(chǎn)稅籌劃：無論新老項目，拆分出來凈租金所占比例越小，從租房產(chǎn)稅籌劃效果越優(yōu)。不再贅述。
企業(yè)所得稅籌劃：對于單一公司架構(gòu)主體來說，企業(yè)所得稅籌劃空間有限，且由于商業(yè)地產(chǎn)目前回收周期長的行業(yè)特點(diǎn)，房產(chǎn)折舊和開發(fā)貸財務(wù)費(fèi)用已抵消前三到五年的利潤，到后期稅務(wù)逐漸加重，較好的方式是通過發(fā)債及證券化利息來長期平衡。
對于雙公司主體架構(gòu)來說，核心是需要保持商管公司的微贏微利狀態(tài)房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案，因此租金拆分時物業(yè)管理費(fèi)的比重則不宜過高，注意此處與增值稅與房產(chǎn)稅的結(jié)論剛好相反。
**對于企業(yè)所得稅，還有一個容易出錯的知識誤區(qū)，那就是對于投資性房地產(chǎn)的核算方式選擇成本法和公允價值法，對企業(yè)所得稅是沒有影響的，選擇公允價值計量時做納稅調(diào)整即可。之前與一個地產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)溝通時，他也是這么認(rèn)為，令人驚異。
綜上，總結(jié)對于租金拆分模式的稅務(wù)籌劃方案：在租賃合同中收費(fèi)類型將物業(yè)管理費(fèi)改為管理費(fèi)，用以涵蓋物業(yè)維保、營運(yùn)推廣、薪酬行政等所有經(jīng)營支出，可適當(dāng)上浮一定比例成本加成，以謀求增值稅及房產(chǎn)稅的稅務(wù)最低。若項目為產(chǎn)權(quán)方公司和商管公司的多主體公司架構(gòu)，注意保持商管公司的微贏微利，以使得整體稅務(wù)最低。
文末彩蛋：
世界上有許多事，盡管看得清清楚楚，卻不能說出口。有的事看見了認(rèn)準(zhǔn)了必須說出口來；有的事至死也不能說。能把握住什么事必須說，什么事不能說的人，才是真正的男人。
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