杭州房產(chǎn)稅到底如何施行？實(shí)行房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？房?jī)r(jià)、房租會(huì)如何變化？
今天我就試著用直白的語言向大家闡述這些問題！當(dāng)然，這只是蘇木個(gè)人觀點(diǎn)。歡迎大家與我一起討論，百家爭(zhēng)鳴！
試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，杭州或在首批名單
10月15日，《求是》雜志發(fā)表了《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！芬晃?。文章指出，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。
圖片來源于求是網(wǎng)
在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，國(guó)家再次提出房地2021產(chǎn)稅意義重大。在我國(guó)，房地產(chǎn)是重要的社會(huì)財(cái)富承載主體，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更關(guān)系到民生問題。
涉及到試點(diǎn)區(qū)域選擇問題，10月17日財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康更直接表示，建2021議在深圳、海南、浙江進(jìn)行房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)。
一石激起千層浪，試點(diǎn)意味著摸著石頭過河，意味著政策即將落地，也意味著一旦成功全國(guó)鋪開。
我毫不意外杭州可能會(huì)成為試點(diǎn)城市，杭州近幾年對(duì)于土地財(cái)政有較高依賴，房?jī)r(jià)更是新一線城市中的“領(lǐng)頭羊”。
作為高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的省會(huì)城市，讓杭州進(jìn)行房地產(chǎn)稅方面改革，示范效應(yīng)較大杭州市財(cái)稅，具備先行條件。
其他城市的房產(chǎn)稅怎么征收？
最個(gè)人所得稅初，房產(chǎn)稅叫做“物業(yè)稅”，幾經(jīng)變遷，如今的房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅出臺(tái)的首要目的是為了替代大幅縮水的土地財(cái)政，其次才是調(diào)節(jié)收入差距、調(diào)節(jié)貧富差距。
所以接棒土地財(cái)政，緩解過高土地價(jià)格才是施行房地產(chǎn)稅的第一要?jiǎng)?wù)。
對(duì)于擅長(zhǎng)精確打擊、精準(zhǔn)調(diào)控的杭州來說，房產(chǎn)稅如何界定、如何征收顯得格外重要！
參考國(guó)外的稅收先例，早在1818年，美國(guó)伊利諾伊州就開始實(shí)行一般財(cái)產(chǎn)稅制度，對(duì)各類動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行同一稅率征收。
圖源中信建投證券研究發(fā)展部
目前全美51個(gè)州在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)都開征了不動(dòng)產(chǎn)稅。稅率按“以需定收”原則確定，各地差異較大，總體分布在1%～3%的區(qū)間之內(nèi)。也就是說，一套400萬的房子最低需要繳納的房產(chǎn)稅大概在4萬左右。
在國(guó)內(nèi)，上海、重慶2011年就已經(jīng)開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。
圖源國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局官網(wǎng)
上海按“人個(gè)人所得稅均面積”算，人均60平方米(含)為起征點(diǎn)起征點(diǎn)。重慶則按“戶面積”算，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。
適用稅率上海分兩檔：0.4%和0.6%；重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。
從繳稅方向倒推，杭州會(huì)如何收稅？
美國(guó)的稅收起征點(diǎn)較高，不具有普適性。前期上海、重慶的舊瓶子也無法裝進(jìn)去新酒杭州市財(cái)稅，因此杭州想要精準(zhǔn)調(diào)控，恐怕會(huì)綜合人均面積、指導(dǎo)價(jià)格、套數(shù)等方向進(jìn)行制定征收。
圖源于拍信創(chuàng)意僅供參考，與文章無關(guān)
從價(jià)格來看，我認(rèn)為，杭州會(huì)對(duì)應(yīng)的出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)。全市十區(qū)二手住房在掛牌時(shí)，就同步匹配所在小區(qū)同類房源近6個(gè)月的網(wǎng)簽價(jià)格情況——其中包括最高成交單價(jià)、最低成交單價(jià)、最近一套成交單價(jià)及各自總價(jià)、面積三大類價(jià)格數(shù)據(jù)并整理出合理參考價(jià)全城公布。
面積：
從納稅者角度倒推杭州大概率從依照上海按人均建面60平方米區(qū)間為起征點(diǎn)。
套數(shù)：
從套數(shù)界定來看，杭州大概率不會(huì)對(duì)家庭的第一套住房征收房產(chǎn)稅，房屋計(jì)稅只按照常住人口數(shù)量來判斷，常住人口多繳稅少，常住人口少，繳稅多。
稅率：
稅率會(huì)可能遵循上海先例，大概率會(huì)在0.4%—0.6%左右，這個(gè)稅率是從納稅人端倒推得出的，較為合理的繳納基準(zhǔn)。
我們拿楊柳郡二套房產(chǎn)來做案例，根據(jù)好找房網(wǎng)站所示，楊柳郡當(dāng)前二手房成交價(jià)格在4萬元/㎡—6.5萬元/㎡左右，取中間合理值按照5萬元/㎡計(jì)算，一套138㎡戶型，常住人口兩人，剔除免征面積120㎡，稅率按照0.6%來計(jì)算，繳納稅費(fèi)方式如下：
（138-120）500000.6%=5400元
房地產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)產(chǎn)生多大的影響？
在我國(guó)部分城市的建設(shè)一直遵循著賣地拿錢—拿錢買地—貸款搞基建—然后再賣地的發(fā)展思路。
這樣的好處是城市的各項(xiàng)基建會(huì)如雨后春筍般冒出。但這也有一個(gè)弊端，那就是地方政府的債務(wù)會(huì)不斷攀升，地價(jià)連年上漲，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著一路走高。買了房的你我他被房貸壓得喘不過氣，大家活的都很累。
新房如若限價(jià)就會(huì)與次新房拉出起征點(diǎn)價(jià)格落差，新房限價(jià)如若放開，一路水漲船高之下難免誤傷剛需。所以，積極穩(wěn)妥的實(shí)施房地產(chǎn)稅，保證財(cái)源穩(wěn)定就十分重要。
我以為從中長(zhǎng)期發(fā)展角度來看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，但對(duì)杭州租房市場(chǎng)有些許影響。
首先讓房地產(chǎn)稅去替代土地財(cái)政會(huì)使地價(jià)逐漸冷卻，地價(jià)降低會(huì)倒逼房?jī)r(jià)降低，這樣開發(fā)商就有利潤(rùn)建設(shè)新房，購(gòu)房者也愿意買單。
且杭州新房?jī)r(jià)格體系不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的施行產(chǎn)生大幅度變化，只會(huì)逐步降溫，產(chǎn)生區(qū)域分化。即便房地產(chǎn)稅當(dāng)下立即開征，土地財(cái)政也不會(huì)被迅速替代，新房沒有理由大跌。
其次，從二手房市場(chǎng)來看，連續(xù)成交陰跌的杭州二手房正在回歸到理性價(jià)格區(qū)間。在貸款端卡死之后，再配合未來二手房指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，確實(shí)會(huì)讓很多買家按住了沖動(dòng)的手，先停下來觀望觀望。
可是即便二手房指導(dǎo)價(jià)開始執(zhí)行，杭州二手房?jī)r(jià)格也只會(huì)穩(wěn)步降低。多數(shù)持有兩套、三套房產(chǎn)的業(yè)主不會(huì)因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)而舍去紅利，緊急拋售。
只有那些老破小、老破大、地段不好的、學(xué)區(qū)不好的、位置差的、原本就已經(jīng)很難賣的房子會(huì)因?yàn)槌掷m(xù)持有而成為負(fù)資產(chǎn)，購(gòu)房者會(huì)重新審視房子的持有價(jià)值，拋售或成唯一選擇。
對(duì)于那些寄希望于房地產(chǎn)稅搞崩房?jī)r(jià)撿漏上車的人，你大概率會(huì)失望的，即便房?jī)r(jià)真有調(diào)整也不會(huì)達(dá)到你的心理預(yù)期。
對(duì)于那些手持海量房源打算收租為生的“包租婆”、高杠桿炒房的“投資客”來說，你大概率會(huì)恐懼的。房子賣不掉，鎖住現(xiàn)金流，再橫敲一杠房地產(chǎn)稅，一套技能下去你就殘血了。
圖源貝殼《2021年畢業(yè)季租房洞察報(bào)告》
杭州處于壓力區(qū)間，房租收入比不低于30%
房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，但對(duì)租房市場(chǎng)有些許影響。
為什么？
因?yàn)閷?duì)于二套住房及以上的家庭來說，收稅之后如何轉(zhuǎn)嫁稅收負(fù)擔(dān)，就會(huì)成為了首要考慮問題，出租自然會(huì)成為了緩解經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的重要出口。
或許未來，打工人租房子又要花更多錢了。
如何進(jìn)行資產(chǎn)配置，當(dāng)下顯得尤為重要
房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)標(biāo)志著，想要靠炒作房子來實(shí)現(xiàn)財(cái)富暴擊無異于癡人說夢(mèng)。
因此，如何進(jìn)行資產(chǎn)配置，在當(dāng)下顯得尤為重要。
貸款首付比和利率支持首套房購(gòu)房者 圖源財(cái)聯(lián)社
我的建議是：
1.對(duì)于僅有一套房的家庭來說，房地產(chǎn)稅的影響不會(huì)很大。首套房建議大家選購(gòu)品質(zhì)新房入手，面積適中就好。
2.建議手持多套房產(chǎn)的人群，評(píng)估一下置換成小學(xué)區(qū)房 大改善房組合?；緦W(xué)區(qū)滿足升學(xué)需求，大改善房一步到位作為夜晚安睡的住所。
房地產(chǎn)稅并非靈丹妙藥
房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期仍取決于供求關(guān)系，即在供不應(yīng)求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負(fù)是可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁的。杭州的城市房?jī)r(jià)并非由中位數(shù)收入人群決定，而是由全國(guó)高收入人群決定。
同時(shí)房地產(chǎn)稅也無法解決住宅預(yù)售制度、房屋公攤面積問題更無法解決學(xué)區(qū)房問題以及目前國(guó)人投資渠道狹隘現(xiàn)象。它不是靈丹妙藥，只是讓房子慢慢就回歸居住屬性的一種政策手段。
全國(guó)樓市調(diào)控大背景下，杭州下一輪的杭州精準(zhǔn)調(diào)控已經(jīng)箭在弦上 。
“雙減政策”讓我們看到國(guó)家的強(qiáng)大執(zhí)行力，征收房地產(chǎn)稅也是不會(huì)以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。
杭州試點(diǎn)房地產(chǎn)稅不會(huì)躊躇不前，那些手握多重房產(chǎn)的富豪們，您可早些規(guī)劃下自己的退路吧！
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