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房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃
國(guó)家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門(mén)征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，首先應(yīng)立足于國(guó)家稅務(wù)法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負(fù)重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。
土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：
1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%。
2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。
3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。
4、合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
5、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：
（一）“臨界點(diǎn)”籌劃方案：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大繳稅越多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越高。因此，如何在行業(yè)中做到房?jī)r(jià)最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題，這就涉及到增值稅的“臨界點(diǎn)”。
“臨界點(diǎn)”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額）未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。
基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。
控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個(gè)扣除項(xiàng)目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷(xiāo)售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開(kāi)核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以?xún)?nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。
案例分析
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售收入為1.5億元，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷(xiāo)售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬(wàn)元，豪華住宅為3000萬(wàn)元。
1、不分開(kāi)核算應(yīng)繳納土地增值稅：
增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%
適用稅率：30%
應(yīng)納稅：（15000－11000）×３０%＝1200萬(wàn)元
2、分開(kāi)核算應(yīng)繳納土地增值稅：
普通住宅
增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%
適用稅率：30%
應(yīng)納稅：（10000－8000）×30%＝600萬(wàn)元；
豪華住宅
增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%
適用稅率：40%
應(yīng)納稅：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬(wàn)元
二者合計(jì)：600萬(wàn)元+650萬(wàn)元=1250萬(wàn)元
如上所述，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。原因在于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25%，已經(jīng)超過(guò)20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過(guò)進(jìn)一步籌劃，適當(dāng)減少銷(xiāo)售收入使普通住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)，從而實(shí)現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房?jī)r(jià)（或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等）的效果，在激烈的銷(xiāo)售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng)，然后來(lái)計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。
3、進(jìn)一步籌劃后分開(kāi)核算應(yīng)繳納土地增值稅：
進(jìn)一步籌劃的重點(diǎn)是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：
（1）增加可扣除項(xiàng)目金額
假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計(jì)算出，ｙ＝8333萬(wàn)元。此時(shí)，普通住宅免稅、豪華住宅應(yīng)繳納650萬(wàn)元，實(shí)際總共免稅550萬(wàn)元；扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的333萬(wàn)元，企業(yè)可增加收入217萬(wàn)元。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。
但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應(yīng)用第二種方法。
（2）降低房屋價(jià)格
降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格導(dǎo)致銷(xiāo)售收入減少了，在可扣除項(xiàng)目金額不變的前提下，增值率自然會(huì)降低。這一方法是否適當(dāng)，關(guān)鍵在于比較減少的銷(xiāo)售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬(wàn)元，要使增值率為20%，則銷(xiāo)售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為650萬(wàn)元，節(jié)省稅金600萬(wàn)元，與減少的收入400萬(wàn)元相比節(jié)省了200萬(wàn)元，比第一種方法少節(jié)省17萬(wàn)元。
（二）合作建房營(yíng)業(yè)稅的籌劃方案：
土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)土地是首要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，合作建房有兩種方式：第一種方式是純粹的“以物易物”：雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷(xiāo)售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷(xiāo)售額交納營(yíng)業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)或合作項(xiàng)目的合作建房。我們主要談一下合作項(xiàng)目的合作建房，合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過(guò)程中必須注明分配形式。對(duì)此，又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股，根據(jù)財(cái)稅字（1995）48號(hào)和國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》第九條第二款“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷(xiāo)售時(shí)各自按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。
在實(shí)際操作中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)受新公司取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)時(shí)間條件的限制，可變通為收購(gòu)“干凈”的殼公司后重新注資來(lái)實(shí)現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例的股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
（三）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案：
假設(shè)A公司收購(gòu)B公司。A公司收購(gòu)前凈資產(chǎn)的公允價(jià)面值為1000萬(wàn)元，B公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-100萬(wàn)元，收購(gòu)價(jià)500萬(wàn)元（增值部分主要為房地產(chǎn)），合并前有尚未彌補(bǔ)的虧損700萬(wàn)元（未超過(guò)稅法規(guī)定的5年彌補(bǔ)期限）。企業(yè)合并過(guò)程中的非股權(quán)支付額為低于20%，預(yù)計(jì)合并后A公司每年應(yīng)納稅所得額約為100萬(wàn)元。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務(wù)處理方案：
方案一：免稅合并。因?yàn)楸纠蟹枪蓹?quán)支付比例低于20%，所以B公司可不確認(rèn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續(xù)用以后年度實(shí)現(xiàn)的與B公司凈資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補(bǔ)，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計(jì)稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。
方案二：應(yīng)稅合并。當(dāng)非投權(quán)支付比例低于20%時(shí)，國(guó)稅發(fā)[2000]119號(hào)文件規(guī)定為“可選擇”免稅合并，因此A公司和B公司有權(quán)選擇應(yīng)稅合并。B公司可視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓?zhuān)幹萌抠Y產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的A公司彌補(bǔ)，A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)，計(jì)稅時(shí)可以按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。
方案比較：
1、方案一中B公司不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不繳納企業(yè)所得稅。方案二中B公司須確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅600萬(wàn)元[500-（-100）]，但確認(rèn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補(bǔ)以前年度虧損（600＜700），不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅；
2、方案一中B公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的A公司進(jìn)行彌補(bǔ)，但B公司凈資產(chǎn)的公允價(jià)值僅占合并后A公司凈資產(chǎn)公允價(jià)值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大約只能約補(bǔ)虧損37.5萬(wàn)元（100×37.5%），考慮稅前彌補(bǔ)虧損年限，合并前B公司的700萬(wàn)元虧損，合并后大約只能在稅前彌補(bǔ)187.5萬(wàn)元。方案二中B公司虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)到A公司彌補(bǔ)；
3、方案一中A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷(xiāo)，下同）在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)可按評(píng)估價(jià)值提取折舊在稅前扣除。
由此可見(jiàn)，在本例中，無(wú)論采取哪種合并方案，B公司均不需要負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅。方案一的優(yōu)勢(shì)在于合并后A公司可以稅前彌補(bǔ)B公司的虧損約187.5萬(wàn)元，方案二在優(yōu)勢(shì)在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊60萬(wàn)元，可見(jiàn)，方案二顯然優(yōu)于方案一。
在企業(yè)收購(gòu)過(guò)程中，按公允價(jià)面值考慮到對(duì)資產(chǎn)(房地產(chǎn))進(jìn)行評(píng)估增值稅務(wù)處理。這樣加大多房地產(chǎn)成本。選擇應(yīng)稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產(chǎn)折舊、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)等費(fèi)用。
（四）將房地銷(xiāo)售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案：
例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議，建造一座五星級(jí)酒店。工程由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進(jìn)行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購(gòu)買(mǎi)該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本70,000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4500萬(wàn)元，利息支出5000萬(wàn)元，城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%，銷(xiāo)售價(jià)格為140，000萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照取得土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)成本金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140,000萬(wàn)元。應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅：140，000×5%=7000（萬(wàn)元）。應(yīng)當(dāng)繳納城建稅和教育費(fèi)附加：7000×（1%+3%）=280（萬(wàn)元）。
該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20,000萬(wàn)元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本70，000萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬(wàn)元）。房地產(chǎn)加計(jì)扣除費(fèi)用為：（20，000+70，000）×20%=18,000（萬(wàn)元）。允許扣除項(xiàng)目合計(jì)為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（萬(wàn)元）。增值額為：140,000-124,780=15,220（萬(wàn)元）。增值率為：15,220÷124,780×100%=12.19%，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：
15,220×30%=4566（萬(wàn)元）。
該企業(yè)實(shí)際利潤(rùn)為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（萬(wàn)元）。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：28,654×15%=4298（萬(wàn)元）。該企業(yè)的稅后利潤(rùn)為：
28,654-4298=24,356（萬(wàn)元）。
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開(kāi)發(fā)建設(shè)該五星級(jí)酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來(lái)應(yīng)當(dāng)按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。酒店建成以后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。酒店公司成立以后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。假設(shè)該酒店的各項(xiàng)建設(shè)成本不變，為了與酒店開(kāi)發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為125，000萬(wàn)元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價(jià)款15,000萬(wàn)元。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）的規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企將酒店投資入股的行為不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅，而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企建造該酒店的總成本為：20,000+70,000+4500+5000=99，500（萬(wàn)元）。轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為：125,000-99，500=26,000（萬(wàn)元）。應(yīng)當(dāng)繳納企業(yè)所得稅：26,000×15%=3900（萬(wàn)元）。該企業(yè)的稅后利潤(rùn)為：26,000-3900=22,100（萬(wàn)元）。多獲得稅后利潤(rùn)：22,100+24,356=46,456（萬(wàn)元）。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負(fù)擔(dān)：
15,000+46,456=61,456（萬(wàn)元）。
（五）以契約方式約定甲方應(yīng)得的前期工作補(bǔ)償和合作利益：
如果一個(gè)中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項(xiàng)目公司，甲方是中方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項(xiàng)審批手續(xù)，部分前期工作已在項(xiàng)目公司之前基本完成，項(xiàng)目完全后甲方取得利潤(rùn)。乙方投入注冊(cè)資本，其他資金由成立后的項(xiàng)目公司以項(xiàng)目公司的名義籌集，項(xiàng)目完全后乙方獲得項(xiàng)目利潤(rùn)。我們?cè)谠O(shè)計(jì)這個(gè)概念的時(shí)候在設(shè)計(jì)當(dāng)中我們可以看，在每個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中的籌劃方式，籌劃點(diǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)控制，我就不再具體的說(shuō)了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費(fèi)用歸屬問(wèn)題，籌劃目地；對(duì)于中外合作企業(yè)項(xiàng)目公司，通過(guò)約定甲方負(fù)擔(dān)的前期限費(fèi)用的歸屬，將甲方應(yīng)得利潤(rùn)分為前期限工作補(bǔ)償費(fèi)和合作利益兩部分，使前期費(fèi)用流入合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，這樣可以增加開(kāi)發(fā)成本，可在稅前扣除。
注意幾下方面：
1、前期補(bǔ)償方式費(fèi)用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；
2、支付甲方的補(bǔ)償。
02
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃
（一）外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策
外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能體現(xiàn)其自身特點(diǎn)的是所得稅優(yōu)惠政策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下幾個(gè)方面：
1、生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠
生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期在10年以上的，從開(kāi)始獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅增值稅稅務(wù)籌劃案例，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。
2、追加投資項(xiàng)目的優(yōu)惠
符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項(xiàng)目取得的所得，可單獨(dú)計(jì)算并享受兩免三減半定期減免優(yōu)惠：
（1）追加投資形成的新增注冊(cè)資本額達(dá)到或超過(guò)6000萬(wàn)美元的；
（2）追加投資形成的新增注冊(cè)資本額達(dá)到或超過(guò)1500萬(wàn)美元，且達(dá)到或超過(guò)企業(yè)原注冊(cè)資本50%的。
3、外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)股權(quán)的優(yōu)惠
（1）國(guó)投資者按照規(guī)定并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)股東的股權(quán)，或者認(rèn)購(gòu)境內(nèi)企業(yè)增資使境內(nèi)企業(yè)變更設(shè)立為外商投資企業(yè)。凡變更設(shè)立企業(yè)的外國(guó)投資者的股權(quán)比例超過(guò)25%的，可以依照外商投資企業(yè)所適用的稅收法律、法規(guī)繳納各項(xiàng)稅收，并享受各項(xiàng)企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。
（2）外資并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)后，境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè)，應(yīng)該符合“新辦企業(yè)”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)2006年1月9日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，新辦企業(yè)的權(quán)益性出資人（股東或其他權(quán)益投資方）實(shí)際出資中固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)的累計(jì)出資額占新辦企業(yè)注冊(cè)資金的比例一般不得超過(guò)25％，而外資并購(gòu)過(guò)程中，不管是股權(quán)并購(gòu)還是資產(chǎn)并購(gòu)，一般均用現(xiàn)金進(jìn)行交易，非貨幣性交易的可能性幾乎沒(méi)有，因此該通知不會(huì)對(duì)外資并購(gòu)后“新辦企業(yè)”認(rèn)定產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
4、再投資退稅
再投資退稅是指外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者將從企業(yè)分得的稅后利潤(rùn)，再投資于中國(guó)境內(nèi)企業(yè)時(shí)，對(duì)再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同，退稅分兩種優(yōu)惠處理辦法：
（1）部分退稅（40%）
外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資于該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或者作為資本投資開(kāi)辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于5年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，退還其再投資部分已繳納所得稅稅款的40%。
（2）全部退稅（100%）
外國(guó)投資者在中國(guó)境內(nèi)直接再投資舉辦，擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，以及外國(guó)投資者將從海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的企業(yè)獲得的利潤(rùn)直接再投資于海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于5年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。
5、購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅
按核實(shí)征收方式繳納企業(yè)所得稅的外商投資企業(yè)，其購(gòu)買(mǎi)國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資的40%可從購(gòu)置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。如果當(dāng)年新增的企業(yè)所得稅稅額不足抵免時(shí)，未予抵免的投資額，可用以后年度比設(shè)備購(gòu)置的前一年新增的企業(yè)所得稅稅額延續(xù)抵免，但延續(xù)抵免的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。
6、虧損彌補(bǔ)
外商投資企業(yè)發(fā)生年度虧損，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)5年，該項(xiàng)彌補(bǔ)應(yīng)逐年依序連續(xù)計(jì)算。
（二）外商投資企業(yè)的稅收籌劃
1、充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，通過(guò)關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負(fù)進(jìn)行稅收籌劃
與股本投資相比，融資更具靈活性。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第三十九條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過(guò)或低于沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過(guò)或低于同類(lèi)業(yè)務(wù)的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達(dá)到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負(fù)高，而子公司所在地稅負(fù)低，當(dāng)子公司占用總公司資金時(shí)，總公司可以采用同類(lèi)業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負(fù)較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當(dāng)總公司所在地的稅負(fù)低時(shí)，可以采用同類(lèi)業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。
2、通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃
通過(guò)會(huì)計(jì)處理方法選擇進(jìn)行稅收籌劃包括預(yù)提費(fèi)用、個(gè)人所得稅、開(kāi)發(fā)商品與出租商品、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃等6個(gè)方面：
（1）預(yù)提費(fèi)用籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完成時(shí)可以預(yù)提費(fèi)用，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目以后支出，此費(fèi)用由財(cái)務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗(yàn)提取且金額較大，使用時(shí)間較長(zhǎng)，直接計(jì)入成本，具有較強(qiáng)的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提，隨著銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)，先行計(jì)入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間，為企業(yè)贏得資金時(shí)間價(jià)值。
（2）個(gè)人所得稅籌劃
由于個(gè)人所得稅為超額累進(jìn)稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎(jiǎng)金繳稅率較高，企業(yè)可以依據(jù)當(dāng)月的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)結(jié)合以往的經(jīng)驗(yàn)，按月預(yù)提獎(jiǎng)金計(jì)入成本，年終發(fā)放時(shí)稍加調(diào)整即可。把年終獎(jiǎng)金扣繳的個(gè)調(diào)稅分散到各個(gè)月份中列支，可降低稅率，減少稅負(fù)。
（3）開(kāi)發(fā)商品與出租商品籌劃
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷(xiāo)或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房，從開(kāi)發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷(xiāo)計(jì)入成本，使企業(yè)庫(kù)存成本接近實(shí)際成本，同時(shí)增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免營(yíng)業(yè)稅等，加速庫(kù)存商品銷(xiāo)售，盤(pán)活資金。
（4）營(yíng)業(yè)費(fèi)用籌劃
作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目，廣告費(fèi)支出的多少往往與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過(guò)銷(xiāo)售收入的2％內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出2％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2％的情況，針對(duì)這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費(fèi)，由不足2％的子公司承擔(dān)。
（5）管理費(fèi)用籌劃
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會(huì)保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊(duì)伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個(gè)人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費(fèi)、公務(wù)通信費(fèi)(按銷(xiāo)售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報(bào)銷(xiāo)等方式，把暗含在工資中的費(fèi)用轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用增值稅稅務(wù)籌劃案例，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。
（6）利息支付過(guò)程中的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)?nèi)扣除。這樣兩種扣除方式就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除的費(fèi)用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。
舉例說(shuō)明：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率。
舉例說(shuō)明：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?0萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率。如果不提供金額機(jī)構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高額為：（1000+1200）×10%=220（萬(wàn)元），如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高額為：80+（1000+1200）×5%=190（萬(wàn)元）。可見(jiàn)，在這種情況下，不提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。企業(yè)判斷是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開(kāi)發(fā)成本的比例，如果超過(guò)5%，則提供證明比較有利，如果沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供證明比較有利。
3、通過(guò)周密項(xiàng)目投資策劃進(jìn)行稅收籌劃
企業(yè)實(shí)施投資前應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可行性包括收入、成本、利潤(rùn)、稅收、回收期等因素進(jìn)行籌劃。在方案的收入、成本相同時(shí)，稅負(fù)可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開(kāi)發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)的方案進(jìn)行投資。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際效益。
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