契稅是以境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為為征稅對象，依據(jù)土地使用權(quán)、房屋的價格，向承受的單位和個人征收的一種稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》（國稅發(fā)[2004]137號）文件規(guī)定，契稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收，并普遍適用于有應(yīng)稅行為的單位和個人。
在目前的經(jīng)濟(jì)生活中，涉及到轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的契稅繳納行為較多， 根據(jù)契稅繳納的稅收政策進(jìn)行納稅籌劃，降低契稅支出企業(yè)分立的納稅籌劃，日益為各方面納稅人所重視，現(xiàn)舉例說明契稅繳納的納稅籌劃方法。（以下所舉各例中涉及到繳納契稅的稅率為4%）
一、簽訂等價交換合同，享受免征契稅政策
【例1】金信公司有一塊土地價值3000萬元擬出售給南方公司，然后從南方公司購買其另外一塊價值3000萬元的土地。雙方簽訂土地銷售與購買合同后，金信公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬元），南方公司應(yīng)繳納契稅=3000×4%=120（萬元）。
納稅籌劃思路：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《實施細(xì)則》規(guī)定：土地使用權(quán)、房屋交換，契稅的計稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款，交換價格相等的，免征契稅。
根據(jù)上述文件對于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：金信公司與南方公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權(quán)交換合同，約定以3000萬元的價格等價交換雙方土地。根據(jù)契稅的規(guī)定，金信公司和南方公司各自免征契稅120萬元。
二、簽訂分立合同，降低契稅支出
【例2】紅葉實業(yè)公司有一化肥生產(chǎn)車間擬出售給月星化工公司，該化肥生產(chǎn)車間有一幢生產(chǎn)廠房及其他生產(chǎn)廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產(chǎn)車間總占地面積3000平方米，整體評估價為600萬元（其中生產(chǎn)廠房評估價為160萬元， 3000平方米土地評估價為240萬元，其他生產(chǎn)廠房附屬物評估價為200萬元），月星化工公司按整體評估價600萬元購買，應(yīng)繳納契稅＝600×4%＝24（萬元）。
納稅籌劃思路：
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù)》（財稅[2004]126號）規(guī)定：
1.對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。
2.采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
根據(jù)上述文件對于免征契稅的規(guī)定，在支付獨立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物價款時不征收契稅，由此提出納稅籌劃方案如下：紅葉實業(yè)公司與月星化工公司簽訂兩份銷售合同，第一份合同為銷售生產(chǎn)廠房及占地3000平方米土地使用權(quán)的合同， 銷售合同價款為400萬元， 第二份合同為銷售獨立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物（主要包括圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等）， 銷售合同價款為200萬元。經(jīng)上述籌劃，月星化工公司只就第一份銷售合同繳納契稅，應(yīng)繳納契稅＝400×4%＝16（萬元）， 節(jié)約契稅支出8萬元。
三、改變抵債時間，享受免征契稅政策
【例3】金圖公司因嚴(yán)重虧損準(zhǔn)備關(guān)閉， 尚欠主要債權(quán)人明珠公司5000萬元， 準(zhǔn)備以公司一塊價值5000萬元的土地償還所欠債務(wù)。明珠公司接受金圖公司土地抵債應(yīng)繳納契稅＝5000×4%＝200（萬元）。
納稅籌劃思路：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于改制重組若干契稅政策的通知》財稅[2003]184號文件規(guī)定：企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅。
根據(jù)上述文件對于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：明珠公司改變接受金圖公司以土地抵債的時間，先以主要債權(quán)人身份到法院申請金圖公司破產(chǎn)， 待金圖公司破產(chǎn)清算后再以主要債權(quán)人身份承受金圖公司以價值5000萬元的土地抵償債務(wù)，可享受免征契稅，節(jié)約契稅支出200萬元。
四、改變抵債不動產(chǎn)的接收人，享受免征契稅
【例4】華業(yè)公司欠石林公司貨款2000萬元， 準(zhǔn)備以華業(yè)公司原價值2000萬元的商品房償還所欠債務(wù)。石林公司接受華業(yè)公司商品房抵債后又以2000萬元的價格轉(zhuǎn)售給亞美公司償還所欠債務(wù)2000萬元，石林公司接受華業(yè)公司抵債商品房應(yīng)繳納契稅＝2000×4%＝80（萬元）。
納稅籌劃思路：石林公司最終需將抵債商品房銷售給亞美公司抵債，華業(yè)公司抵債商品房在石林公司賬面只是過渡性質(zhì)，卻需多繳納契稅80萬元，在三方欠款均相等的情況下，進(jìn)行納稅籌劃后這80萬元多繳納的中間環(huán)節(jié)契稅可免征，可考慮納稅籌劃方案如下：石林公司與華業(yè)公司、亞美公司簽訂債務(wù)償還協(xié)議，由華業(yè)公司將抵債商品房直接銷售給亞美公司，亞美公司將房款匯給華業(yè)公司，華業(yè)公司收亞美公司房款后再匯給石林公司償還債務(wù)，石林公司收華業(yè)公司欠款后再匯給亞美公司償還債務(wù)。經(jīng)上述籌劃后，三方欠款清欠完畢，且石林公司可享受免征契稅，節(jié)約契稅支出80萬元。
五、改變投資方式，享受免征契稅政策
【例5】王明有一幢商品房價值500萬元，李立有貨幣資金300萬元，兩人共同投資開辦新華有限責(zé)任公司，新華公司注冊資本為800萬元。新華公司接受房產(chǎn)投資后應(yīng)繳納契稅=500×4%=20（萬元）。
納稅籌劃思路：
根據(jù)財稅[2003]184號文件的規(guī)定：非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
根據(jù)上述文件對于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：
第一步，王明到工商局注冊登記成立王明個人獨資公司，將自有房產(chǎn)投入王明個人獨資公司，由于房屋產(chǎn)權(quán)所有人和使用人未發(fā)生變化，故無需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，不需繳納契稅。
第二步，王明對其個人獨資公司進(jìn)行公司制改造，改建為有限責(zé)任公司，吸收李立投資，改建為新華有限責(zé)任公司，改建后的新華有限責(zé)任公司承受王明個人獨資公司的房屋， 免征契稅， 新華公司減少契稅支出20萬元。
六、改變購買不動產(chǎn)方式，享受免征契稅政策
【例6】金盛有限責(zé)任公司于2004年1月向國有獨資公司興業(yè)有限責(zé)任公司購買三幢商品房，價值9800萬元， 金盛公司應(yīng)繳納契稅＝9800×4%＝392（萬元）。
納稅籌劃思路：根據(jù)財稅[2003]184號文件的規(guī)定：非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的房屋、土地權(quán)屬，免征契稅；兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定，合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對合并后的企業(yè)承受原合并各方的房屋、土地權(quán)屬免征契稅。執(zhí)行期限為2005年12月31日之前。
另外根據(jù)財稅[2006]41號《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知》文件規(guī)定， 企業(yè)改制重組涉及的契稅政策，繼續(xù)按照財稅[2003]184號文件規(guī)定執(zhí)行，執(zhí)行期限為2006年1月1日至2008年12月31日。對于財稅[2003]184號文件執(zhí)行過程中的問題做了如下規(guī)定：
1.184號文件第一條第一款中規(guī)定的“整體改建”，是指改建后的企業(yè)承繼原企業(yè)全部權(quán)利和義務(wù)的改制行為。
2.184號文件第二、三、四條中所謂“企業(yè)”，是指法人企業(yè)。
3.184號文件第二條第一款中規(guī)定的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，包括單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，同時變更該企業(yè)法人代表、投資人、經(jīng)營范圍等法人要素的情況。在執(zhí)行中，可以根據(jù)工商管理部門進(jìn)行的企業(yè)登記認(rèn)定。即：企業(yè)辦理變更登記的，適用于該款規(guī)定；企業(yè)辦理新設(shè)登記的，不適用于該款規(guī)定。對新設(shè)企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應(yīng)征收契稅。
4.184號文件第四條規(guī)定的“企業(yè)分立”，僅指新設(shè)企業(yè)、派生企業(yè)與被分立企業(yè)投資主體完全相同的行為。
5.184號文件第七條中規(guī)定的“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”，是指母公司與其全資子公司之間、母公司所屬的各個全資子公司之間的關(guān)系，以及同一自然人設(shè)立的個人獨資企業(yè)之間、同一自然人設(shè)立的個人獨資企業(yè)與一人有限責(zé)任公司之間的關(guān)系。
6.以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，不屬于184號文件規(guī)定的范圍，對承受人應(yīng)征收契稅。
根據(jù)上述文件對于免征契稅的規(guī)定，提出納稅籌劃方案如下：
第一步，金盛公司與興業(yè)公司簽訂投資協(xié)議，共同出資組建興盛有限責(zé)任公司，注冊資本為1億元，金盛公司出資200萬元企業(yè)分立的納稅籌劃， 出資方式為貨幣資金，投資比例為2%，興業(yè)公司出資9800萬元， 出資方式為三幢商品房， 投資比例為98%，并約定興盛有限責(zé)任公司成立后，于6個月內(nèi)辦理商品房產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。辦理商品房產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時，新設(shè)立的興盛有限責(zé)任公司承受興業(yè)公司投入的房產(chǎn)，因興業(yè)公司投資比例超過50%，享受免征契稅392萬元。
第二步，辦理完商品房產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后，金盛公司與興業(yè)公司另簽訂一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定興業(yè)公司將所持興盛有限責(zé)任公司9800萬元股份原價轉(zhuǎn)讓給金盛公司股東。
第三步，股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢后，金盛公司與興盛有限責(zé)任公司于2005年1月簽訂合并協(xié)議，由金盛公司合并興盛有責(zé)任公司，合并后金盛公司承受原興盛有限責(zé)任公司的房產(chǎn)，享受免征契稅392萬元。
在以上對于契稅繳納的若干案例籌劃中，要注意契稅繳納和土地增值稅繳納密切相關(guān)，進(jìn)行稅收籌劃時需同時考慮土地增值稅的稅負(fù)，并結(jié)合有關(guān)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的相關(guān)免征政策，綜合考慮企業(yè)總體稅負(fù)支出，方能取得較好的籌劃效果。
更多財稅咨詢、上市輔導(dǎo)、財務(wù)培訓(xùn)請關(guān)注理臣咨詢官網(wǎng) 素材來源：部分文字/圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，無法核實真實出處。由理臣咨詢整理發(fā)布，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除處理。
400-835-0088
