土增稅籌劃(營改增后銷售不動產(chǎn)交什么稅)

土增稅的五種納稅籌劃技巧土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響很大的一個稅種也是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調控的重要手段之一房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自身土地增值稅的特點和一些優(yōu)惠政策在遵守現(xiàn)行稅收法規(guī)的前提下通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資開發(fā)和收益分配等活動的調整尋求企業(yè)收益和稅收負擔的最佳配比從而實現(xiàn)稅后收益最大化本文探討了土地增值稅的幾個籌劃技巧一收入分散籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)主要的稅收負擔是土地增值稅和營業(yè)稅土地增值稅的征收實行超率累進稅率即房地產(chǎn)的增值率越高所適用的稅率也越高因此如果可以分解房地產(chǎn)銷售價格就可以降低房地產(chǎn)的增值率從而降低企業(yè)的稅收負擔運用收入分散法進行土地增值稅籌劃的關鍵在于如何使收入分散合理化常用的方法是將可以分開單獨處理的部分如房屋里的設施從整個房地產(chǎn)中分離當住房初步完工但還沒有安裝設備及進行裝潢裝飾時便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉移合同裝修裝飾工程合同施工工程承包合同股權轉讓合同協(xié)議書租賃合同范文購房合同協(xié)議書之后再與購買者簽訂設備安裝及裝潢裝飾合同這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅而第二份合同上注明的金額僅屬于營業(yè)稅征稅范圍不必再計征土地增值稅二費用轉移籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用除利息支出外都不按實際發(fā)生數(shù)扣除而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎按比例計算扣除按照規(guī)定屬于公司總部發(fā)生的期間費用如管理人員工資福利費辦公費差旅費業(yè)務招待費等不能作為扣除項目其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響但若采用適當人員分配方法和其他合理

組織管理方法使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支則可增加扣除項目數(shù)額從而減少應繳納的土地增值稅企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體房地產(chǎn)項目中去例如總部某處室領導兼任某房地產(chǎn)項目的負責人在不影響總部工作的同時參加該項目的管理那么這位負責人的有關費用可以分攤一部分到房地產(chǎn)成本中去期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額從而達到節(jié)稅目的三費用分攤籌劃法我國土地增值稅采用四級超率累進稅率計征納稅人的土地增值額占扣除項目金額比重不同其適用的稅率就不同在收入不變的情況下開發(fā)成本作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的重要組成部分其金額越高應納稅額越小反之應納稅額越大因此納稅人應盡可能擴大費用列支比例以節(jié)約稅款但要注意的是列支比例并不是越大越好在必要時適當減少費用開支效果可能更好這種方法主要針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)因這類企業(yè)同時進行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務不同地區(qū)的開發(fā)成本比例可能因物價或其他原因相差較大從而導致不同地區(qū)的項目土地增值率高低不同這種不均衡狀態(tài)實際上會加重企業(yè)的稅收負擔因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時可將所有開發(fā)項目綜合起來考慮通過綜合計算增值率來降低整體增值率進而達到降低整體稅率的目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可將一段時間內發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調整分攤將獲得的增值額進行最大限度的平均這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率過高的現(xiàn)象從而土增稅籌劃

節(jié)省部分稅款的繳納四利息支出籌劃法房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務過程中一般都會因借款產(chǎn)生大量利息費用計算土地增值稅時利息費用的不同扣除方法也會對應納稅所得額產(chǎn)生很大影響房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率即5或10假設房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計為a為該項目借款發(fā)生的利息支出為b若該企業(yè)能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能夠提供金融機構貸款證明工作證明離職證明收入證明單位工作證明離職證明范本時允許扣除的開發(fā)費用為5×a＋b否則允許扣除的開發(fā)費用為10×a令兩者相等就可以得出b＝5×a企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行預算時如預計該項目在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資借款的利息超過開發(fā)成本和土地價款合計的5時應對利息支出進行詳細記錄廉潔談話記錄內容離職面談記錄怎么寫安全生產(chǎn)每月會議記錄幼兒園膳食委員會會議記錄內容安全例會會議記錄以便在轉讓房地產(chǎn)時計算分攤利息支出此外應注意要取得銀行貸款利息結算清單等貸款的證明資料以使利息支出能夠作為單獨扣除項目相反預計開發(fā)過程中借款不多利息費用率較低預計不會超過土地價款和開發(fā)成本合計的5時企業(yè)可選擇不將利息費用作為單獨扣除項目據(jù)實扣除企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時應根據(jù)具體情況從多方面加以考慮如企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生借款利息多少企業(yè)是以權益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主相關證明文件取得的難易程度企業(yè)所在地規(guī)定的開發(fā)費用扣除的具體比例該比例不是一定的稅法規(guī)定計算開發(fā)費用扣除率的比例由各省自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)定還應明確企業(yè)超過貸款期限部分和加罰的利息不允許扣土增稅籌劃

除企業(yè)在安排資金周轉時應按規(guī)定使用貸款盡量避免貸款逾期和罰息發(fā)生例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)為取得土地使用權支付1000萬元為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬元財務費用中可以按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤的利息支出為200萬元不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率通過核算可以發(fā)現(xiàn)如果不提供金融機構證明不將利息支出據(jù)實扣除則該企業(yè)能扣除開發(fā)費用最高限額為1000＋1200×10＝220萬元如果提供金融機構證明將利息費用作為單獨項目據(jù)實扣除該企業(yè)所能扣除開發(fā)費用的最高限額為200＋1000＋1200×5＝310萬元可見在這種情況下該企業(yè)將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除是更有利的選擇五建房方式籌劃法按稅法規(guī)定某些建房行為因未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移因而不屬于土地增值稅征稅范圍不用繳納土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這些規(guī)定進行土地增值稅的稅收籌劃一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用代建房的方式開發(fā)項目代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)完成后向客戶收取代建房屋報酬的行為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言雖然代建房行為取得了收入但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移其收入屬于勞務收入的性質故稅法規(guī)定代建房行為不屬于土地增值稅的征收范圍采用代建房屋方式不僅可以免繳土地增值稅而且還可以減少營業(yè)稅的負擔因為按照我國營業(yè)稅法的有關規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房屋只需按建筑業(yè)3的稅率繳納營業(yè)稅而如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋后出售的不但要繳納土地增值稅

還要按建筑業(yè)3的稅率和銷售不動產(chǎn)5的稅率繳納營業(yè)稅很明顯后者的稅負比前者重得多如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就確定最終用戶那么采用代建房方式更有利于實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化這就要求企業(yè)在大力開發(fā)項目之余應主動發(fā)展代建房屋的客戶代建房屋還可以按照客戶的要求設計和建造對客戶的需求滿足率高在某種程度上可以提高企業(yè)的競爭力更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大代建房的資金投入一般是由客戶根據(jù)工程進度支付的因此在開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也相對較小二房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作建房方式開發(fā)項目我國稅法規(guī)定對于一方出土地一方出資金雙方合作建房建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權并準備修建住宅則該企業(yè)可預收購房者的購房款作為合作建房的資金這樣從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件一般而言一幢住房中土地價款所占比例相對較小這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就比較少大部分由出資金的用戶分得自用在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余部分住房前各方都不繳納土地增值稅只有在建成后轉讓屬于自己那部分時才就這部分繳納土地增值稅合作建房與代建房實質上具有一定的相似性都在一定程度上避開了土地增值稅征稅范圍并利用了客戶的資金以客戶的名義建房總之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃時要充分考慮到土地增值稅對開發(fā)項目利潤的影響并根據(jù)企業(yè)自身特點和開發(fā)項目特點選擇適合本企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃方法從而達到降低企業(yè)稅負使企業(yè)價值最大化的目的

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