房地產(chǎn)開發(fā)項目中，專門針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)財務(wù)分析指標(biāo)都有哪些？如何做好開發(fā)項目財務(wù)管理工作？
房地產(chǎn)開發(fā)項目中，除了適用所有公司的指標(biāo)外，更應(yīng)該注意成本、土地儲備還有預(yù)收賬款這部分。
開發(fā)階段，成本是一大項；另外土地資源是稀缺資源，增值性比較強(qiáng)，在財務(wù)報表中反應(yīng)存貨項，會影響存貨周轉(zhuǎn)率；預(yù)收賬款作為負(fù)債的一項，會影響公司的償債能力分析。
但萬變不離其宗，都離不開下面的套路：
管理方面的話成本、費(fèi)用、其他支出管理這幾方面多掌控一下。這個不太擅長。
自己片面的理解，希望能有所幫助。
三個指標(biāo)玩轉(zhuǎn)資產(chǎn)負(fù)債表
很多人把財務(wù)分析說的非常高大上，讓眾多股民望而卻步，知難而退。其實(shí)財務(wù)分析并不難，普通股民完全可以通過短時間得學(xué)習(xí)，掌握幾個核心指標(biāo)，提高自己得選股成功率，降低投資風(fēng)險。下面我們會在介紹資產(chǎn)負(fù)債表的過程中，向大家推薦三個核心指標(biāo)。普通股民只需要了解三個指標(biāo)，就能對自己的股票投資有很大幫助。
上市公司的財務(wù)報表中，資產(chǎn)負(fù)債表是核心，其他報表都是對資產(chǎn)負(fù)債表的解釋說明。因此，通過對資產(chǎn)負(fù)債表，股票投資者可以從這張表中看出這家企業(yè)的好壞。
資產(chǎn)負(fù)債表分成左右兩部分。左邊是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，賬面上用錢來衡量，就是所有能夠給企業(yè)帶來收益的資源總共值多少錢。右邊是錢得來源，分成負(fù)債和所有者權(quán)益兩部分。負(fù)債就是借來得錢，需要到期還給人家，并支付利息。所有者權(quán)益這個詞比較繞，股民可簡單理解成凈資產(chǎn)，就是企業(yè)股東自己得錢，主要分成原來投入的錢和后來掙得錢。資產(chǎn)負(fù)債表的左右兩邊永遠(yuǎn)相等，即資產(chǎn)=負(fù)債 所有者權(quán)益。
資產(chǎn)的構(gòu)成
根據(jù)變現(xiàn)能力大小，資產(chǎn)分為流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)。
流動資產(chǎn)，指可以在1年或者1個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)，貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和存貨等。股民可以重點(diǎn)關(guān)注貨幣資金和應(yīng)收票據(jù)這兩種流動資產(chǎn)，一是因為這兩項資產(chǎn)大多從銀行賬面可以查到，真實(shí)性最強(qiáng)；二是最能體現(xiàn)企業(yè)的資金富裕程度和支付能力。
非流動資產(chǎn)，指不能在1年或者1個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。主要包括三類：長期投資類（可供出售金融資產(chǎn)、長期債權(quán)投資、長期股權(quán)投資）；固定資產(chǎn)類（固定資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)清理、投資性房地產(chǎn)等）；無形資產(chǎn)（無形資產(chǎn)、開發(fā)支出、商譽(yù)等）。非流動資產(chǎn)的分析難度要大一些，不建議一般股民在開始的時候投入太多精力。
負(fù)債的構(gòu)成
根據(jù)負(fù)債的償還周期，資產(chǎn)分為流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)。
流動負(fù)債，指將在1年內(nèi)償還的債務(wù)，主要包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收貨款、應(yīng)付工資、應(yīng)交稅金、應(yīng)付利潤、其他應(yīng)付款、預(yù)提費(fèi)用等。
長期負(fù)債是指償還期在1年以上的債務(wù)，包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等。
所有者權(quán)益構(gòu)成
所有者權(quán)益在教科書上，一般被分為實(shí)收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤四類。
實(shí)收資本是投資者實(shí)際投入。資本公積是通過企業(yè)非營業(yè)利潤所增加的凈資產(chǎn)，包括接受捐贈、法定財產(chǎn)重估增值、資本匯率折算差額和資本溢價所得的各種財產(chǎn)物資。
盈余公積是指企業(yè)從稅后凈利潤中提取的公積金。盈余公積按規(guī)定可用于彌補(bǔ)企業(yè)虧損，也可按法定程序轉(zhuǎn)增資本金。
未分配利潤是凈利潤經(jīng)過利潤分配后所剩余的，沒有再分配的利潤，等待以后分配。
除了這四項基本科目以外，現(xiàn)實(shí)的財務(wù)報表中，所有者權(quán)益部分一般還含有歸屬于母公司所有者權(quán)益和少數(shù)股東權(quán)益兩部分內(nèi)容。“歸屬于母公司所有者權(quán)益”反映公司集團(tuán)的所有者權(quán)益中歸屬于母公司所有者權(quán)益的部分。少數(shù)股東權(quán)益”反映非全資子公司的所有者權(quán)益中屬于少數(shù)股東享有的份額。
這是兩個繞的不能再繞的名字，甚至在網(wǎng)上找個能看明白的解釋都很難，但這是兩個指標(biāo)卻是非重要的兩指標(biāo)。（我甚至懷疑是不是有人故意不想讓大家弄懂。）
其中，歸屬于母公司所有者權(quán)益是所有重點(diǎn)中的重點(diǎn)，包含了企業(yè)發(fā)展的所有源代碼。具體計算公式是：歸屬于母公司所有者權(quán)益=實(shí)收資本 資本公積 盈余公積 未分配利潤 其他（注意，這個“其他”并不是可有可無的）
資產(chǎn)負(fù)債表是最重要的財務(wù)報表。對于那些對財務(wù)分析不熟悉的股民來說，資產(chǎn)負(fù)債表里其中有三個指標(biāo)是可以拿過來直接用的，完全不需要分析，一目了然，一下就可以判斷上市公司的好壞，他們分別是資產(chǎn)里的貨幣資金，所有者權(quán)益里的歸屬于母公司股東權(quán)益和未分配利潤。如果這幾個指標(biāo)表現(xiàn)良好，比如數(shù)額比較大，能夠保持持續(xù)穩(wěn)定的增長，不用知道它們的具體含義，我們也可以初步判斷這是一個好公司。
股票投資就這么簡單。
手把手教你讀財報（9）-資產(chǎn)負(fù)債表之生產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)
寫在前面：本文于1206始發(fā)于公眾號“Gabriel沒有特殊字符”。財報講解比較生澀，建議大家先收藏，然后對著財報進(jìn)行研讀。
和大家介紹過，資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)大體可以分為三類：運(yùn)營相關(guān)資產(chǎn)、生產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)、投資相關(guān)資產(chǎn)。前幾天和大家分享了運(yùn)營相關(guān)資產(chǎn)：貨幣資金、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、存款等。今天和大家生產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。
生產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)主要包括固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資、無形資產(chǎn)、商譽(yù)、長期待攤費(fèi)用等。大家可以明顯發(fā)現(xiàn)這些資產(chǎn)和運(yùn)營相關(guān)資產(chǎn)的區(qū)別，運(yùn)營相關(guān)資產(chǎn)主要是日常運(yùn)營活動產(chǎn)生和需要的資產(chǎn)，比如買賣原材料、銷售活動等，而生產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)主要是指公司的固定資產(chǎn)、大型建筑活動或者其他和日常運(yùn)營無關(guān)的資產(chǎn)。
固定資產(chǎn)
固定資產(chǎn)是指公司為經(jīng)營而持有，使用壽命超過1年，價值比較大的非貨幣性資產(chǎn)。包括房屋、建筑、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動相關(guān)的設(shè)備、器具和工具等
大家要注意的是
（1）固定資產(chǎn)是要折舊的。買資產(chǎn)的時候，錢已經(jīng)付出去了，但是購買成本要分?jǐn)傇谫Y產(chǎn)的整個生命周期中，折舊雖然不用付出去現(xiàn)金，但是要作為當(dāng)前經(jīng)營的費(fèi)用，從利潤表中扣除。
（2）除了折舊，固定資產(chǎn)年末（或季度末）還需要進(jìn)行減值測試。一般因為資產(chǎn)市價下跌、技術(shù)陳舊、損壞等，使得資產(chǎn)可變現(xiàn)價值低于賬目價值，這個時候就要進(jìn)行差額計提準(zhǔn)備，從利潤表中扣除
(3)折舊政策有好幾只，要特別關(guān)注公司突然改變的折舊政策。要搞懂為什么。 這個還是一樣，對于看不懂的會計準(zhǔn)則，就看看同行業(yè)怎么弄得，并且尤其關(guān)注會計準(zhǔn)則的變動就好。
（4）因為折舊會減少當(dāng)期利潤，所以優(yōu)秀公司一般會采用快速折舊法，把折舊往前堆，這樣會將利潤往后放，從而減少當(dāng)期的稅，相當(dāng)于從稅務(wù)局拿到了無息貸款。而近日不管明日的公司一般會選擇拉長折舊時間，減少當(dāng)期費(fèi)用，增加當(dāng)期利潤
（5）折舊并不意味著資產(chǎn)真的損失了，有些資產(chǎn)年年折舊，賬目價值已經(jīng)到0了財務(wù)指標(biāo)分析，但是還會有價值甚至在增值。比如水電企業(yè)的大壩、白酒的酒窖、企業(yè)的購買的市區(qū)房產(chǎn)等。這些潛伏價值，很容易成為股價的催化劑
在建工程和工程物資
在建工程，字面意思，在建工程一邊消耗工程物資，一邊創(chuàng)造“固定資產(chǎn)”，一旦建好了就轉(zhuǎn)成固定資產(chǎn)了。因為在建工程不用折舊，所以如果企業(yè)有大筆的在建工程且遲遲不轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，投資者一般就需要對其持有懷疑態(tài)度了。要不就是已經(jīng)建好但是防止折舊，一方面就是虛假項目來進(jìn)行造假，最后用大比例折舊或者意外損毀來計提高額損失，毀尸滅跡。
工程物資就是為在建工程準(zhǔn)備的物資，不再贅述
無形資產(chǎn)
包括專利、商標(biāo)、著作、土地使用權(quán)、特許權(quán)、版權(quán)和非專利技術(shù)等。
無形資產(chǎn)需要進(jìn)行攤銷，類似于固定資產(chǎn)的折舊。攤銷時如果無法確認(rèn)攤銷年限，則無法攤銷，僅能在期末進(jìn)行減值。
無效資產(chǎn)可以買、可以是股東投入、也可以是自己研發(fā)的。研發(fā)分為研究和開發(fā)，對無形資產(chǎn)研究階段的費(fèi)用記錄在管理費(fèi)用，開發(fā)階段的支出記錄在無形資產(chǎn)價值。開發(fā)階段是指技術(shù)成果或其他指數(shù)研究成果后，投入商業(yè)化前的支出。
一般利潤高的公司會把研發(fā)支出計入到費(fèi)用中，來減少當(dāng)期稅收。而經(jīng)營有困難的公司就會愿意把他計入無形資產(chǎn)中，讓財報好看。
無形資產(chǎn)的研發(fā)收益和風(fēng)險都很大，比如新藥。如果我們關(guān)注的企業(yè)研發(fā)費(fèi)用龐大，則需要理解其行業(yè)、企業(yè)后判斷。研發(fā)費(fèi)用通常會單獨(dú)展示。
要注意的是土地使用權(quán)，是中國公司無形資產(chǎn)的重要組合部分，但是對于房地產(chǎn)公司，為建房子而買的地是存貨。非房地產(chǎn)公司買的地，當(dāng)其被列入投資性房地產(chǎn)時財務(wù)指標(biāo)分析，也不是無形資產(chǎn)。
商譽(yù)
若一家企業(yè)的獲利能力超過可辨認(rèn)凈資產(chǎn)的正常獲利能力，超出的部分一定是由另一種資產(chǎn)帶來的，這個資產(chǎn)就是商譽(yù)。巴菲特說過，直接簡單的企業(yè)分析經(jīng)驗，使我現(xiàn)在特別傾向于那些擁有金額很大的、可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)商譽(yù)，卻對有形資產(chǎn)需求很少的企業(yè)。。在通貨膨脹時期，經(jīng)濟(jì)商譽(yù)是一份不斷創(chuàng)造豐厚回報的大禮。最簡單的例子，比如茅臺這種企業(yè)的名聲在外就是商譽(yù)的體現(xiàn)。
只有在收購過程中，比可辨認(rèn)的凈資產(chǎn)公允價值多付的那筆錢，才可以被記錄為商譽(yù)。比如A公司總資產(chǎn)1個億，B公司收購A花了2個億，多出來的1個億就是商譽(yù)。
商譽(yù)不用攤銷，但每年做減值測試，如果沒有證據(jù)顯示他減值了就不動，否則就進(jìn)行計提減值準(zhǔn)備，從當(dāng)年利潤扣除。一般來說，收購方在收購過程中，在總價不變的情況下會低估實(shí)物價值，提高商譽(yù)價值，因為商譽(yù)無須攤銷，能降低后期折舊會讓后期利潤表好看。所以一旦公司進(jìn)行收購，則需要看看過程中的有形資產(chǎn)是否公平，或者將商譽(yù)折舊計算，或者去掉商譽(yù)看看公司的負(fù)債率是否ok，這些都是要關(guān)注的。
另外，商譽(yù)是現(xiàn)在大家買股票一個很容易關(guān)注的指標(biāo)，比如某公司頻繁溢價收購，積累了大量的商譽(yù)，而商譽(yù)后期一旦減值，對公司的利潤是絕大的影響。。所以大家一般都會回避高商譽(yù)的公司。
長期待攤費(fèi)用
指企業(yè)已經(jīng)支出的但功效持續(xù)一年以上的費(fèi)用。常見就是對固定資產(chǎn)的改良費(fèi)用，而對固定資產(chǎn)的維修費(fèi)用是要進(jìn)入當(dāng)前費(fèi)用從利潤表中扣除的。改良和維修的區(qū)別是此處修理對公司收入的貢獻(xiàn)是只對本期收入，還是超過一年以上。
會有公司將當(dāng)期費(fèi)用放進(jìn)長期待攤費(fèi)用中變?yōu)橘Y產(chǎn)，因為可以減少當(dāng)期費(fèi)用，提高當(dāng)期利潤，如果企業(yè)寧愿早納稅、多納稅也要這么做，那就要小心了。長期待攤費(fèi)用中的資產(chǎn)毫無變現(xiàn)價值，其數(shù)字越大，就越應(yīng)該值得懷疑
好啦，關(guān)于生產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)總結(jié)一下吧
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