一．緒論
1.選題背景
20世紀(jì)70年代以來(lái)，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來(lái)越重要。從我國(guó)統(tǒng)計(jì)局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計(jì)情況顯示，1980-2007年，建筑業(yè)的總產(chǎn)值從原先的286.93億元增加到50019億元人民幣，建筑業(yè)的從業(yè)人數(shù)從以往的854萬(wàn)人上升到3085萬(wàn)人。2007年，我國(guó)商品房的投資比例在城鎮(zhèn)住房投資中提高到85%，竣工的面積在城鎮(zhèn)住房中的比例超過(guò)了72%。房地產(chǎn)行業(yè)增加值在國(guó)民人均生產(chǎn)總值的比例達(dá)到4.75%。房地產(chǎn)貸款余額在金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例也增加到18.4%，房地產(chǎn)貸款余額首度突破4.8萬(wàn)億元人民幣。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)形成了一條投資開(kāi)發(fā)-資金周轉(zhuǎn)-中介服務(wù)-經(jīng)營(yíng)管理的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)稅收在我國(guó)稅收體系中的地位變得更加重要。為了使國(guó)家更好地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，平衡社會(huì)經(jīng)濟(jì)的杠桿，制定合理的房地產(chǎn)稅制具有很重大的促進(jìn)作用。然而，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收制度還不夠完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身仍舊承擔(dān)著過(guò)高的稅收負(fù)擔(dān)。
2.選題及其研究意義
和許多資金密集型行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有廣泛的地域、投資具有高風(fēng)險(xiǎn)高付出高回報(bào)等性質(zhì)，而且，房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目在建造過(guò)程中耗費(fèi)的時(shí)間周期長(zhǎng)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從它的開(kāi)始準(zhǔn)備建造一直到銷(xiāo)售管理階段都涉及到很多稅收，這一性質(zhì)和其他行業(yè)相比是比較少見(jiàn)的。因此，對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)而言，完善的稅收籌劃是很有必要的。它的益處主要有三方面的體現(xiàn)：第一、稅收籌劃有利于提高企業(yè)收益，能夠?qū)⑵髽I(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化。稅收籌劃從屬于財(cái)務(wù)管理，它的最終目標(biāo)是為將企業(yè)利潤(rùn)最大化。當(dāng)企業(yè)在制定經(jīng)濟(jì)決策或計(jì)劃時(shí)，稅收籌劃通過(guò)計(jì)算統(tǒng)計(jì)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的稅收成本來(lái)為企業(yè)提供最優(yōu)選項(xiàng)，以此來(lái)提高企業(yè)的利潤(rùn)值。第二、合理的稅收籌劃能夠加強(qiáng)企業(yè)的管理水平，有利于增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。第三、稅收籌劃有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的投資方向，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為進(jìn)行有效抑制。
3.研究方法及主要內(nèi)容
本文將理論分析和案例說(shuō)明相結(jié)合，在國(guó)內(nèi)外原有的關(guān)于稅收籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)用論文的基礎(chǔ)上，分層次研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)組建和經(jīng)營(yíng)每個(gè)階段的稅收籌劃的運(yùn)用。從理論方面，主要研究房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)和其未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)有稅收制度和稅收政策進(jìn)行逐一分析。在案例方面，通過(guò)選取關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典型企業(yè)項(xiàng)目案例，從稅收籌劃的角度，具體分析評(píng)判該企業(yè)的稅收籌劃方法、技術(shù)，從而證明在房地產(chǎn)行業(yè)中合理完善的稅收籌劃可以對(duì)企業(yè)帶來(lái)巨大的利益，稅收籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)中應(yīng)該合理高校的進(jìn)行運(yùn)用。
二、稅收籌劃理論研究
1.稅收籌劃的定義
我國(guó)稅收籌劃的研究起步較晚，通常認(rèn)為起始于90年代。在目前，我國(guó)還沒(méi)有任何本書(shū)可以對(duì)稅收籌劃進(jìn)行客觀(guān)權(quán)威的定義。稅收籌劃的英文單詞是Tax planning，于1935年由湯姆林爵士在英國(guó)提出。湯姆林認(rèn)為，每個(gè)人在服從法律的基礎(chǔ)上都有權(quán)利按自己的意愿少繳一些稅，我們沒(méi)有理由強(qiáng)硬的向公民收稅。湯姆林的理論在美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家都得到了支持，而且他們認(rèn)為能夠合理的實(shí)施稅收是一件很具有智慧的做法。
荷蘭國(guó)際財(cái)政文獻(xiàn)局對(duì)稅收籌劃進(jìn)行了簡(jiǎn)單總結(jié)，他們認(rèn)為，稅收籌劃是企業(yè)為了最終減小資本稅而通過(guò)任何符合法律的經(jīng)營(yíng)渠道或制定決策事務(wù)等。美國(guó)的W.B.梅格斯，印度的KJ.雅薩斯威和E.A.史林瓦斯也都分別對(duì)稅收籌劃的概念進(jìn)行過(guò)分析闡述。蓋地教授也曾在《稅務(wù)會(huì)計(jì)和納稅籌劃》一文中，對(duì)稅收籌劃的定義進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述。結(jié)合國(guó)外現(xiàn)有的關(guān)于稅收籌劃的研究，我國(guó)專(zhuān)家們大致認(rèn)為，稅收籌劃就是在符合法律的基礎(chǔ)上，納稅人可以利用國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策，合理而科學(xué)的對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)涉稅活動(dòng)進(jìn)行管理，從而達(dá)到增加企業(yè)利潤(rùn)，減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。
2.稅收籌劃的原則
（1）合法性
遵守國(guó)家法律是實(shí)行稅收籌劃的必要條件。在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，納稅人要服從法律，執(zhí)行人員同樣要服從法律，其次納稅人和相關(guān)執(zhí)行人員要懂得相應(yīng)的法律法規(guī)，跟得上政策的時(shí)代變化，不能用陳舊的條文對(duì)待現(xiàn)有的政策。
（2）整體性
在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)不能只顧眼前利益，忽略當(dāng)前和未來(lái)的稅收利益。因此，在實(shí)施稅收籌劃時(shí)要對(duì)所有稅收項(xiàng)目進(jìn)行全面考慮，結(jié)合企業(yè)的整體發(fā)展，進(jìn)行多方面的稅收籌劃，從而保證企業(yè)利潤(rùn)的最大化。
（3）時(shí)效性
隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)實(shí)生活中的各種變化，導(dǎo)致了許多原有的法律法規(guī)出現(xiàn)一定缺陷，不能更好地維護(hù)現(xiàn)有狀態(tài)。這時(shí)，就需要對(duì)稅收制度進(jìn)行相應(yīng)的改革。所以，在進(jìn)行任何一種稅收籌劃時(shí)，人們不僅需要了解當(dāng)前的國(guó)家政策也需要高瞻遠(yuǎn)矚看清未來(lái)的稅收動(dòng)態(tài)。
（4）謹(jǐn)慎性
稅收籌劃如果制定不好就有可能陷進(jìn)偷稅漏稅的違法境地。雖然稅收籌劃符合法律規(guī)定，但是它處在法律的邊緣，如果籌劃不當(dāng)很容易就會(huì)犯法。因此稅收籌劃要求制定稅收籌劃的人們必須具有謹(jǐn)慎性。
（5）成本效益
成本效益原則屬于一種經(jīng)濟(jì)規(guī)則。雖然進(jìn)行稅收籌劃可以相應(yīng)降低稅收負(fù)擔(dān)，但是肯定要付出一定的代價(jià)，譬如說(shuō)咨詢(xún)費(fèi)的成本提高，人力資源的成本提升。因此在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要考慮它的收益和成本。如果稅收籌劃所得的收益大于付出的成本那么就是有利的，如果所得收益小于成本，則籌劃是虧本的。
3.稅收籌劃的主要方法技術(shù)
關(guān)于稅收籌劃的技術(shù)有許多，其中方衛(wèi)平的《稅收籌劃》一書(shū)，將稅收籌劃的方法分為八種，分別是免稅技術(shù)、減稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、分劈技術(shù)、扣除技術(shù)、抵免技術(shù)、延期納稅技術(shù)、退稅技術(shù)。
（1） 免稅技術(shù)
免稅技術(shù)是指在合法和合理的情況下，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動(dòng)，或使征稅對(duì)象成為免稅對(duì)象而免納稅收的稅收籌劃技術(shù)。免稅人包括自然人免稅、免稅公司、免稅機(jī)構(gòu)等。
（2） 減稅技術(shù)
減稅是國(guó)家對(duì)特定的地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目或情況所給予納稅人減征部分稅收的優(yōu)惠或獎(jiǎng)勵(lì)措施。減稅同樣是國(guó)家對(duì)特定納稅人的稅收照顧措施。減稅技術(shù)則是指在遵循法律的基礎(chǔ)上，納稅人減少相應(yīng)稅額的稅收籌劃技術(shù)。
（3） 稅率差異技術(shù)
在遵循法律的基礎(chǔ)上，利用稅率的差異而直接減免稅收的稅收籌劃技術(shù)，和高稅率稅收相比對(duì)，低稅率的繳納稅收則是減少稅收的技術(shù)。
（4） 分劈技術(shù)
分劈技術(shù)是在遵循法律的基礎(chǔ)上，使納稅人的所有財(cái)產(chǎn)和收益在兩個(gè)或多個(gè)納稅人間進(jìn)行分劈而直接減免稅收的稅收籌劃方法。
（5） 扣除技術(shù)
在遵循法律的基礎(chǔ)上，讓提高扣除金額而減免稅收，或者通過(guò)調(diào)整每個(gè)計(jì)稅期的扣除額而相對(duì)減免稅收的籌劃方法。在相同高收入的前提下，每項(xiàng)扣除額、沖抵額等越大，計(jì)稅基數(shù)就越小，應(yīng)納稅額也就相應(yīng)越小，從而減免的稅款也就越大。
（6） 抵免技術(shù)
抵免技術(shù)是在遵循法律的基礎(chǔ)上，增加稅收抵免額而絕對(duì)節(jié)稅的籌劃方法。稅收抵免額越大，沖抵應(yīng)納稅額的數(shù)額就越大，應(yīng)納稅額就越小，從而減免的稅款就越大。
（7） 延期納稅技術(shù)
是在遵循法律的基礎(chǔ)上房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案，合理的使納稅人延期納稅，而相對(duì)節(jié)儉稅款的稅收籌劃方法。納稅人逾期繳納本次稅收雖然不能減少納稅人納稅絕對(duì)總額，但是就好像得到一筆沒(méi)有利息的貸款，變可以增加納稅人本期的現(xiàn)金流量，從而擴(kuò)大納稅人本期的流動(dòng)資本，用于資本投資。在通貨膨脹和貨幣貶值期間，延期納稅還更有利于企業(yè)獲得財(cái)務(wù)收益。
（8） 退稅技術(shù)
退稅技術(shù)是在遵循法律的基礎(chǔ)上，合理的使稅務(wù)機(jī)關(guān)退還納稅人已繳納的稅款而直接減免稅額的籌劃方法。在已經(jīng)繳納稅款的情況下，退還稅款節(jié)減了稅收，所退稅額越大，省下的稅收就越多。
4.稅收籌劃的理論研究
（1）公共財(cái)政理論和稅收籌劃
根據(jù)公共財(cái)政理論，稅收是國(guó)家按照相關(guān)法定程序和標(biāo)準(zhǔn)向社會(huì)公民無(wú)償取得財(cái)政收入的一種方法，目的是為了滿(mǎn)足社會(huì)公民的各種需求。但關(guān)于稅收的無(wú)償性并不是絕對(duì)的無(wú)償，它只是相對(duì)于社會(huì)上通常的經(jīng)濟(jì)交易而論的。社會(huì)公民向國(guó)家繳納稅款，與此同時(shí)獲得國(guó)家提供的公共福利，所有說(shuō)稅收是為了保證社會(huì)公民能更好的享受?chē)?guó)家提供的各項(xiàng)公共福利。這種納稅和所得是不同于社會(huì)上一般的經(jīng)濟(jì)交易，它屬于非等價(jià)經(jīng)濟(jì)交易。納稅人為國(guó)家提供的公共福利付出一定的財(cái)產(chǎn)，屬于公共福利的價(jià)格支付者。然而國(guó)家提供的公共福利具有整體性，也就是說(shuō)不管社會(huì)公民最后是不是繳稅，這些公共福利都會(huì)一直存在。更深層次的講，也就是納稅人的收獲是一定的。所有，為了能在減輕稅負(fù)的同時(shí)還能獲得更好的公共福利，使稅款和公共產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)最優(yōu)性?xún)r(jià)比，那么關(guān)于稅收籌劃就是及其必要的。
（2）契約理論和稅收籌劃
契約理論是研究在特定交易環(huán)境下來(lái)分析不同具有法律效力的合伙人之間的經(jīng)濟(jì)行為與結(jié)果。一般需要在相應(yīng)程度上通過(guò)假定的條件簡(jiǎn)化交易屬性，建立模型來(lái)分析并得出理論觀(guān)點(diǎn)。而且，契約理論認(rèn)為，企業(yè)屬于一個(gè)由多個(gè)各種不同的契約組成的大契約。企業(yè)的組成包括董事會(huì)、供給商、消費(fèi)者、借貸方、員工和政府。企業(yè)和各個(gè)存在利益聯(lián)系的人都存在契約，即董事會(huì)提供給企業(yè)啟動(dòng)資金，企業(yè)則提供給董事會(huì)利益。消費(fèi)者為企業(yè)提供貨款，企業(yè)提供給消費(fèi)者相應(yīng)的貨物。借貸方將貸款提供給企業(yè)，企業(yè)按利息日期向借貸方償還。國(guó)家為企業(yè)提供福利，企業(yè)則向國(guó)家繳納稅款。所以，股東要想保證能夠收獲最大利益，就需要想方法去減免一部分支出，這就包括了減免稅收。因此，進(jìn)行合理的稅收籌劃就是必須的。
（3）博弈理論和稅收籌劃
博弈理論是指?jìng)€(gè)人或組織面對(duì)一定的環(huán)境條件，在一定的規(guī)則約束下，依靠所掌握的信息，從各自選擇的行為或策略進(jìn)行選擇并加以實(shí)施，再?gòu)母髯匀〉孟鄳?yīng)結(jié)果或收益的過(guò)程。依照博弈論，企業(yè)可以在合法的情況下制定稅收籌劃，但這種稅收籌劃并不妨礙稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政執(zhí)行。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法
1.中國(guó)房地產(chǎn)稅收制度發(fā)展?fàn)顩r
房地產(chǎn)稅收從2005年后一直保持在20％往上，2007年的時(shí)候更是超過(guò)了27.96％。隨著全球金融危機(jī)在2008年爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)遭到嚴(yán)重沖擊，于此同時(shí)稅收也減緩了增長(zhǎng)速度。直到2009年，房地產(chǎn)行業(yè)才有所好轉(zhuǎn)。這主要是因?yàn)椋?008年的時(shí)候，人們不敢再輕易投資，開(kāi)始觀(guān)望經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，國(guó)家隨之出臺(tái)了降低貸款利率、相應(yīng)減免稅收的政策。房地產(chǎn)行業(yè)的平均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的提高也使我國(guó)稅收收入相應(yīng)增加。通過(guò)調(diào)查，在近五年，我國(guó)稅收的增長(zhǎng)比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度還要快。在這之中，房地產(chǎn)行業(yè)平均稅收增長(zhǎng)28.7％，比房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)總值的平均增長(zhǎng)幅度22.71％還要大。2005-2009這五年，房地產(chǎn)行業(yè)繳納的平均稅款在全國(guó)平均稅款中占7.24％。房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)在這幾年的平均生產(chǎn)總值卻只占到全國(guó)平均生產(chǎn)總值的4.82％。通過(guò)統(tǒng)計(jì)，我們可以看出整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)為我國(guó)的稅收做了很大的貢獻(xiàn)。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅種一共有十大種。契稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。而且每一項(xiàng)稅種都隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)總值在逐年增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納的是營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)行業(yè)的稅款在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重一直很大，通常都在12％以上。但在2008年，國(guó)家實(shí)施了新的關(guān)于企業(yè)所得稅的稅法，稅率降低八個(gè)百分點(diǎn)到25％。在2005-2009年，我國(guó)的土地增值稅、個(gè)人所得稅也有大幅度增高，從全局看，房地產(chǎn)行業(yè)的所要繳納的稅額隨年持續(xù)上升。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方法
1.稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)備階段
房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少?，F(xiàn)在我國(guó)資本市場(chǎng)上的融資方式可以歸結(jié)為三類(lèi)，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資和權(quán)益融資。在三類(lèi)融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是企業(yè)一時(shí)動(dòng)用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負(fù)擔(dān)。因此，相關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)籌建初期就應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長(zhǎng)需要，進(jìn)行合理稅收負(fù)擔(dān)考慮，選擇合理的籌資方式。
2.稅務(wù)籌劃的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的方式有許多種，有時(shí)當(dāng)企業(yè)不具備完全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件時(shí)，便會(huì)采取合作建房這種方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。合作建房主要是指由一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)合作建房的方式。通常，合作建房有以下兩種模式： 第一種模式是甲方以土地使用權(quán)，乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。
3.稅務(wù)籌劃的銷(xiāo)售階段
（一）銷(xiāo)售價(jià)格的稅務(wù)籌劃
從直接節(jié)稅的角度看，銷(xiāo)售價(jià)格的制定主要影響的是營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的應(yīng)納稅額。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用的營(yíng)業(yè)稅稅率是 5%，而土地增值稅適用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低一級(jí)的稅率是 30%，是營(yíng)業(yè)稅的 6 倍，故銷(xiāo)售價(jià)格的籌劃主要是圍繞土地增值稅展開(kāi)的。而從相對(duì)節(jié)稅的角度上看，只有一個(gè)合理的銷(xiāo)售價(jià)格才能夠既吸引消費(fèi)者又能使企業(yè)的凈收益達(dá)到最大，從而間接地減少企業(yè)的稅款流出。因此，合理銷(xiāo)售價(jià)格的制定是十分重要的。 增值額是影響土地增值稅應(yīng)納稅的關(guān)鍵因素，它是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。由此可見(jiàn)，銷(xiāo)售價(jià)格提高會(huì)導(dǎo)致增值額增加，稅務(wù)支出也隨之增加，企業(yè)凈利潤(rùn)就未必會(huì)增加了，關(guān)鍵看收入的增加額與稅務(wù)支出的增加額孰高，即凈收益是否增加。
（二）分散銷(xiāo)售收入的稅務(wù)籌劃
銷(xiāo)售價(jià)格增加會(huì)導(dǎo)致土地增值稅的稅負(fù)增加。但這僅在銷(xiāo)售收入等于轉(zhuǎn)讓收入的情況下才成立，因?yàn)橥恋卦鲋刀愑?jì)稅依據(jù)中的增值收入一般為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入，即簽訂的銷(xiāo)售合同上注明的金額。如果企業(yè)在與客戶(hù)簽訂購(gòu)房合同時(shí)能略加變通，在整體銷(xiāo)售收入不變的情況下，將銷(xiāo)售收入分散開(kāi)來(lái)以減少轉(zhuǎn)讓收入，就能在不影響凈利潤(rùn)的情況下減少土地增值稅應(yīng)納稅額。在實(shí)務(wù)操作中，通常采用設(shè)立專(zhuān)業(yè)公司來(lái)分解應(yīng)稅收入。
（三）選擇促銷(xiāo)方法的稅務(wù)籌劃
目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量正不斷增加，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，許多企業(yè)為了提高房屋銷(xiāo)量而采取了各種各樣的促銷(xiāo)方式。根據(jù)促銷(xiāo)方式的特點(diǎn)，我們可以形象地將促銷(xiāo)方式分為“單刀直入式”、“細(xì)水長(zhǎng)流式”和“文化侵略式”等。單刀直入式指的是較為直接常見(jiàn)的促銷(xiāo)方法，主要有現(xiàn)金折扣、贈(zèng)送一定年限的物業(yè)管理費(fèi)以及贈(zèng)送家電、家具、車(chē)、車(chē)位、保險(xiǎn)、裝修等，還包括現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)游戲等方式。
4.稅務(wù)籌劃的保有階段
（一）閑置房地產(chǎn)投資方式的稅務(wù)籌劃
企業(yè)持有的閑置房地產(chǎn)投資方式主要有兩種：一種是將閑置房地產(chǎn)對(duì)外出租以賺取租金收入，另一種是將閑置房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)，以便從聯(lián)營(yíng)企業(yè)分得利潤(rùn)。兩種不同的投資方式所涉及的稅種以及使企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)也不相同。雖然采用租賃方式所涉及的稅種較繁多，但并不一定總體稅負(fù)水平就一定高于投資聯(lián)營(yíng)方式的稅負(fù)水平。企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃，選擇出最適合企業(yè)的方式。
（二）租金收入分解的稅務(wù)籌劃
企業(yè)應(yīng)該考慮采用租賃的方式持有房地產(chǎn)。但是出租房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅采用的是從租計(jì)征的方法，適用稅率為 12%，比從價(jià)計(jì)征的適用稅率（1.2%）高很多。而且出租房屋還要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅金及各項(xiàng)附加、企業(yè)所得稅等，從總體上來(lái)講稅收負(fù)擔(dān)很重。要想減少企業(yè)稅負(fù)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案，只有通過(guò)減少租金金額的辦法才能實(shí)現(xiàn)。因此，納稅人在制定稅務(wù)籌劃方案時(shí)應(yīng)盡量分解租金收入，將租金中含有的物業(yè)相關(guān)費(fèi)用等從中剔除出去以降低租金金額，然后再通過(guò)簽訂物業(yè)管理合同單獨(dú)向承租方收取這部分費(fèi)用。這樣既可以減輕納稅人的房產(chǎn)稅稅負(fù)，又不影響納稅人的整體收入。
四．案例分析
企業(yè)的背景
成華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)成華公司)1998年在某省的省會(huì)成華市成立,為經(jīng)建設(shè)部資審批準(zhǔn)的國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè),注冊(cè)資本為1.25億元。在近十年的創(chuàng)業(yè)中,公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理模式,以董事會(huì)為核心決策層,經(jīng)理會(huì)為直接經(jīng)營(yíng)層,采取直線(xiàn)職能機(jī)構(gòu)管理方式設(shè)立六部一室,建立了高效的組織機(jī)構(gòu)。同時(shí)也成就了一批高素質(zhì)的管理人才`和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才,積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)和雄厚的資金。目前公司擁有總資產(chǎn)近10億元,土地儲(chǔ)備近1000畝,年開(kāi)發(fā)量在60萬(wàn)平方米以上,已在成華市及周邊城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目五個(gè),公司成長(zhǎng)速度非?？?。公司從業(yè)人員280人,其中,公司管理人員100人,工程技術(shù)人員70人。該公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所面積2000平方米。成華公司的經(jīng)營(yíng)范圍主要是:城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及投資、建設(shè)項(xiàng)目總承包、土地綜合開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及物業(yè)管理等多種業(yè)務(wù)。
公司的籌劃分析
2007年5月,通過(guò)計(jì)算機(jī)篩選,成華市地方稅務(wù)局稽查分局對(duì)成華公司2004年至2006年的納稅情況進(jìn)行了例行檢查,通過(guò)納稅檢查,成華市地方稅務(wù)局認(rèn)為該公司存在偷漏稅款的行為,應(yīng)該按稅法的規(guī)定補(bǔ)繳稅款,同時(shí)加收滯納金并對(duì)部分偷稅行為進(jìn)行罰款。
稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查及處理情況
成華公司2006年12月預(yù)收尚未開(kāi)工建設(shè)的康居苑小區(qū)的工程款3200萬(wàn)元(康居苑小區(qū)工程核定的預(yù)計(jì)計(jì)稅房地產(chǎn)利潤(rùn)率為20%),未將預(yù)售房屋的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額與同期應(yīng)納所得稅額一并向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,認(rèn)為屬違反國(guó)家稅法的行為,需要補(bǔ)繳相關(guān)稅款。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),成華公司少繳稅款的金額在1萬(wàn)元以上,但還未超過(guò)公司應(yīng)納稅額的10%,尚未觸犯刑法構(gòu)成偷稅罪。
對(duì)成華公司2008一2010年主要業(yè)務(wù)進(jìn)行納稅籌劃稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的結(jié)果在成華公司管理層產(chǎn)生了較大的震動(dòng),成華公司高層已經(jīng)意識(shí)到進(jìn)行稅收籌劃的重要性和必要性,為避免再次發(fā)生此類(lèi)事件,成華公司聘請(qǐng)了一家知名的稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)公司2008年及以后年度的主要涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃,注冊(cè)稅務(wù)師對(duì)成華公司2008年及以后年度的業(yè)務(wù)進(jìn)行了分析并提出了稅務(wù)籌劃意見(jiàn)五．結(jié)語(yǔ)及展望
結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收主要集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),五年的宏觀(guān)稅負(fù)率均值為25. 14%,其中以營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率最高。如此沉重的稅收負(fù)擔(dān)足以見(jiàn)得稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性。作為企業(yè)而言,首先必須要尊重稅法,遵守稅法的各項(xiàng)規(guī)定,這是開(kāi)展稅收籌劃的前提。納稅人也有權(quán)維護(hù)自身的合法權(quán)益,在遵照稅法規(guī)定的同時(shí)盡可能地降低稅收成本,既不違反稅法的規(guī)定少納稅,也不因?yàn)閷?duì)稅法的不了解而多納稅。在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上是不難發(fā)現(xiàn)籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)不限于稅負(fù)最集中的環(huán)節(jié),因?yàn)榛I劃具有預(yù)期性,需要提前做好安排,所以籌劃點(diǎn)是廣泛分布在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)流程中的,利用一定的方法技術(shù)可以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。將籌劃前后的稅負(fù)水平進(jìn)行對(duì)比,能夠明顯反映出稅收籌劃作為納稅人的一種理財(cái)手段,除了能夠獲取直接經(jīng)濟(jì)利益外,通過(guò)諸如遞延納稅的方法進(jìn)行融資還可以獲得間接利益,在一定程度上加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
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