應對策略建議
鑒于增值稅與營業(yè)稅在征收機制和征管要求上有很大差異，營改增勢必對企業(yè)財務/稅務、業(yè)務運營及內(nèi)部管控等方面提出較大挑戰(zhàn)?？紤]到距離5月1日房地產(chǎn)業(yè)營改增正式實施僅不到40天的時間，距離6月25日前房地產(chǎn)業(yè)完成第一次增值稅申報僅90天左右的時間，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)重視幾個關(guān)鍵節(jié)點的工作安排：
2016年5月1日前
2016年6月25日前
2016年6月25日后
我們就上述部分建議工作做如下具體說明：
重新評估房地產(chǎn)業(yè)稅負變化并對房地產(chǎn)老項目的計稅方法作出合理選擇
房地產(chǎn)老項目可能存在多種不同狀態(tài)，例如尚未開工，開工進度較為緩慢且預計后續(xù)會取得大量的進項稅額，開工過半但尚可取得較多進項稅額，接近完工狀態(tài)等。房地產(chǎn)企業(yè)應了解各房地產(chǎn)老項目所處階段，判斷后續(xù)可能取得的進項稅額，預計未來銷售情況，從而測算房地產(chǎn)老項目的增值稅稅負變化范圍，對一般計稅方法與5%簡易征收率方法下的稅負結(jié)果進行比較，并結(jié)合不同計稅方法的管理要求，來選擇合適的計稅方法。
需要提醒的是，對于房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人房產(chǎn)財稅培訓，發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。
銷售與采購的涉稅調(diào)整策略的制定
基于房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)情況，結(jié)合房地產(chǎn)交易雙方的市場地位房產(chǎn)財稅培訓，實施必要的策略，以通過交易雙方的價格談判對不動產(chǎn)銷售或出租價格進行合理調(diào)整，實現(xiàn)增值稅稅負的合理轉(zhuǎn)移與分配。與此同時，在采購環(huán)節(jié)，應結(jié)合對房地產(chǎn)老項目計稅方法的選擇，盡可能的取得增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣的進項稅額，從而有效地抵減增值稅銷項稅額，降低增值稅應納稅額。
充分考慮營改增影響，對運營模式進行梳理與優(yōu)化
對業(yè)務鏈逐項梳理，審閱增值稅相關(guān)業(yè)務流程和現(xiàn)有運營模式。
銷項端梳理
進項端梳理
對運營模式提出優(yōu)化建議，包括但不限于：
對企業(yè)會計核算、稅務申報、發(fā)票管理進行重新梳理，形成增值稅管理手冊
根據(jù)會計制度中增值稅相關(guān)業(yè)務和科目的核算要求，結(jié)合目前的會計核算情況，識別財務系統(tǒng)的改造點及新增控制點，包括但不限于會計科目多級設(shè)置和調(diào)整、固定資產(chǎn)抵扣年限控制和固定資產(chǎn)進項稅額轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)出操作等，就價稅分離進行準確核算，并為后續(xù)稅務申報提供數(shù)據(jù)支持。
建立增值稅發(fā)票管理體系，復核增值稅相關(guān)操作指引手冊、管理辦法及制度規(guī)范清單，識別需要進行修訂或者新增的內(nèi)容，以完善增值稅操作手冊、增值稅發(fā)票管理手冊等。
客戶、供應商梳理
根據(jù)實際情況，梳理公司客戶及供應商的類型:
合同審閱應對
選擇有代表性的合同進行梳理，識別受營改增政策實施后影響的條款，包括：
迅速啟動營改增培訓預案
房地產(chǎn)企業(yè)應盡快面向財稅人員、相關(guān)業(yè)務人員和管理人員舉辦有針對性的營改增培訓，重點提示營改增實施后對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟指標的影響，適用增值稅政策的規(guī)定，發(fā)生重大調(diào)整的會計核算要求，以及業(yè)務及管理流程（包括但不限于合同訂立、交易對手信息收集、采購管理、發(fā)票管理等方面），以迅速應對營改增的落地實施。
密切關(guān)注后續(xù)政策和主管稅務機關(guān)營改增征管動態(tài)
我們了解到，36號文出臺后，相關(guān)稅收政策部門后續(xù)可能考慮對一些未盡事宜給予明確。建議房地產(chǎn)企業(yè)從實操層面的具體要求出發(fā)，密切關(guān)注主管稅務機關(guān)營改增征管動態(tài)，以提高稅務遵從度。
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