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房地產(chǎn)企業(yè)項目籌劃
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第一部分 稅收籌劃的含義
在市場經(jīng)濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負始終是納稅人孜孜以求的目標。稅收籌劃就是在不違反國家稅收法規(guī)的前提下，納稅人通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)雀黜椊?jīng)濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標一致；稅收籌劃有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和會計核算水平，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風險，有利于節(jié)約稅收成本。
稅收籌劃完全合法、符合國家立法意圖，國家鼓勵稅收籌劃?！蹲远悇?wù)師管理暫行辦法》明確規(guī)定，“稅收籌劃是注冊稅務(wù)師的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一”，從規(guī)章的層面肯定了稅收籌劃存在的必要。隨著稅收籌劃的不斷完善和發(fā)展，稅收籌劃將進一步提升法律級次，更加有法可依。
房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三是收購一塊土地進行項目開發(fā)；四是收購公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面，從企業(yè)經(jīng)營過程中金額最大、最為重要的兩個稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃。
第二部分 土地增值稅的稅收籌劃
國家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進行稅務(wù)籌劃，首先應(yīng)立足于國家稅務(wù)法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。
土地增值稅稅法規(guī)定，有下列5種情形之一的，可以享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策：
1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%。
2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，免征土地增值稅。
3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。
4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
5、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：
（一）“臨界點”籌劃方案：
房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導(dǎo)致房價越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價最低、應(yīng)繳土地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨界點”。
“臨界點”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20％的增值額”就是“臨界點”。
基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。
控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準。
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅；納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅納稅籌劃方案設(shè)計，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。
例如：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為１億元、豪華住宅銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅為8000萬元，豪華住宅為3000萬元。
1、不分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：
增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%
適用稅率：30%
應(yīng)納稅：（15000－11000）×３０%＝1200萬元
2、分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：
普通住宅
增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%
適用稅率：30%
應(yīng)納稅：（10000－8000）×30%＝600萬元；
豪華住宅
增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%
適用稅率：40%
應(yīng)納稅：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元
二者合計：600萬元+650萬元=1250萬元
如上所述，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。原因在于普通標準住宅的增值率為25%，已經(jīng)超過20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，從而實現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價（或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等）的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業(yè)的收益情況。
3、進一步籌劃后分開核算應(yīng)繳納土地增值稅：
進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%，有以下兩種方法：
（1）增加可扣除項目金額
假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可計算出，ｙ＝8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應(yīng)繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，企業(yè)可增加收入217萬元。增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。
但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應(yīng)用第二種方法。
（2）降低房屋價格
降低房屋銷售價格導(dǎo)致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自然會降低。這一方法是否適當，關(guān)鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600萬元。此時該企業(yè)應(yīng)繳納的豪華土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元，比第一種方法少節(jié)省17萬元。（因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析）
（二）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案：
假設(shè)A公司收購B公司。A公司收購前凈資產(chǎn)的公允價面值為1000萬元，B公司凈資產(chǎn)賬面價值為-100萬元，收購價500萬元（增值部分主要為房地產(chǎn)），合并前有尚未彌補的虧損700萬元（未超過稅法規(guī)定的5年彌補期限）。企業(yè)合并過程中的非股權(quán)支付額為低于20%，預(yù)計合并后A公司每年應(yīng)納稅所得額約為100萬元。
根據(jù)國稅發(fā)[2000]119號文件規(guī)定，A公司吸收合并B公司有兩種稅務(wù)處理方案：
方案一：免稅合并。因為本例中非股權(quán)支付比例低于20%，所以B公司可不確認資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后的A公司繼續(xù)用以后年度實現(xiàn)的與B公司凈資產(chǎn)相關(guān)的所得彌補，A公司接受B公司全部資產(chǎn)的計稅成本，須以B公司原賬面凈值為基礎(chǔ)確定。
方案二：應(yīng)稅合并。當非投權(quán)支付比例低于20%時，國稅發(fā)[2000]119號文件規(guī)定為“可選擇”免稅合并，因此A公司和B公司有權(quán)選擇應(yīng)稅合并。B公司可視為按公允價值轉(zhuǎn)讓，處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅，B公司以前年度的虧損，不得結(jié)轉(zhuǎn)合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)，計稅時可以按經(jīng)評估確認的價值確定成本。
方案比較：
1、方案一中B公司不確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，不繳納企業(yè)所得稅。方案二中B公司須確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅600萬元[500-（-100）]，但確認的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補以前年度虧損（600＜700），不需要負擔企業(yè)所得稅；
2、方案一中B公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的A公司進行彌補，但B公司凈資產(chǎn)的公允價值僅占合并后A公司凈資產(chǎn)公允價值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大約只能約補虧損37.5萬元（100×37.5%），考慮稅前彌補虧損年限，合并前B公司的700萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補187.5萬元。方案二中B公司虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)到A公司彌補；
3、方案一中A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)只能按B公司原帳面凈值提取折舊（或攤銷，下同）在稅前扣除。方案二中A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)可按評估價值提取折舊在稅前扣除。
由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案，B公司均不需要負擔企業(yè)所得稅。方案一的優(yōu)勢在于合并后A公司可以稅前彌補B公司的虧損約187.5萬元，方案二在優(yōu)勢在于合并后A公司可以稅前多列支取折舊60萬元，可見，方案二顯然優(yōu)于方案一。
在企業(yè)收購過程中，按公允價面值考慮到對資產(chǎn)(房地產(chǎn))進行評估增值稅務(wù)處理。這樣加大多房地產(chǎn)成本。選擇應(yīng)稅合并，從而在稅前列支更多的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費用。
（三）將房地銷售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案：
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議，建造一座五星級酒店。工程由該房地產(chǎn)開發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資公司購買該酒店，需要支付土地出讓金20,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本70,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用4500萬元，利息支出5000萬元，城建稅為7%，教育費附加為3%，銷售價格為140，000萬元。當?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140,000萬元。應(yīng)當繳納城建稅和教育費附加：7000×（1%+3%）=280（萬元）。
該企業(yè)取得土地使用僅支付成本20,000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本70，000萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用合計為：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（萬元）。房地產(chǎn)加計扣除費用為：（20，000+70，000）×20%=18,000（萬元）。允許扣除項目合計為：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（萬元）。增值額為：140,000-124,780=15,220（萬元）。增值率為：15,220÷124,780×100%=12.19%，應(yīng)當繳納土地增值稅：
15,220×30%=4566（萬元）。
該企業(yè)實際利潤為：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（萬元）。應(yīng)當繳納企業(yè)所得稅：28,654×15%=4298（萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為：
28,654-4298=24,356（萬元）。
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設(shè)該五星級酒店，該酒店投資企業(yè)可以將本來應(yīng)當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。酒店建成以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以該酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。酒店公司成立以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再將其所擁有的股東全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。假設(shè)該酒店的各項建設(shè)成本不變，為了與酒店開發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價款15,000萬元。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企將酒店投資入股的行為不需要繳納營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營業(yè)稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資入股可以免征土地增值稅，而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企建造該酒店的總成本為：20,000+70,000+4500+5000=99，500（萬元）。轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為：125,000-99，500=26,000（萬元）。應(yīng)當繳納企業(yè)所得稅：26,000×15%=3900（萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為：26,000-3900=22,100（萬元）。多獲得稅后利潤：22,100+24,356=46,456（萬元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負擔：
15,000+46,456=61,456（萬元）。
（四）以契約方式約定甲方應(yīng)得的前期工作補償和合作利益：
如果一個中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續(xù)，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資金由成立后的項目公司以項目公司的名義籌集，項目完全后乙方獲得項目利潤。我們在設(shè)計這個概念的時候在設(shè)計當中我們可以看，在每個環(huán)節(jié)當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企業(yè)項目公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應(yīng)得利潤分為前期限工作補償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目的開發(fā)成本，這樣可以增加開發(fā)成本，可在稅前扣除。
注意幾下方面：
1、前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；
2、支付甲方的補償。
第三部分 企業(yè)所得稅的稅收籌劃
（一）外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策
外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能體現(xiàn)其自身特點的是所得稅優(yōu)惠政策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下幾個方面：
1、生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠
生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從開始獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。
2、追加投資項目的優(yōu)惠
符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項目取得的所得，可單獨計算并享受兩免三減半定期減免優(yōu)惠：
（1）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過6000萬美元的；
（2）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過1500萬美元，且達到或超過企業(yè)原注冊資本50%的。
3、外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)股權(quán)的優(yōu)惠
（1）國投資者按照規(guī)定并購境內(nèi)企業(yè)股東的股權(quán)，或者認購境內(nèi)企業(yè)增資使境內(nèi)企業(yè)變更設(shè)立為外商投資企業(yè)。凡變更設(shè)立企業(yè)的外國投資者的股權(quán)比例超過25%的，可以依照外商投資企業(yè)所適用的稅收法律、法規(guī)繳納各項稅收，并享受各項企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠政策。
（2）外資并購境內(nèi)企業(yè)后，境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè)，應(yīng)該符合“新辦企業(yè)”認定標準，從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)2006年1月9日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認定標準的通知》，新辦企業(yè)的權(quán)益性出資人（股東或其他權(quán)益投資方）實際出資中固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)的累計出資額占新辦企業(yè)注冊資金的比例一般不得超過25％，而外資并購過程中，不管是股權(quán)并購還是資產(chǎn)并購，一般均用現(xiàn)金進行交易，非貨幣性交易的可能性幾乎沒有，因此該通知不會對外資并購后“新辦企業(yè)”認定產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
4、再投資退稅
再投資退稅是指外商投資企業(yè)的外國投資者將從企業(yè)分得的稅后利潤，再投資于中國境內(nèi)企業(yè)時，對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同，退稅分兩種優(yōu)惠處理辦法：
（1）部分退稅（40%）
外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投資者申請，稅務(wù)機關(guān)批準，退還其再投資部分已繳納所得稅稅款的40%。
（2）全部退稅（100%）
外國投資者在中國境內(nèi)直接再投資舉辦，擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術(shù)企業(yè)，以及外國投資者將從海南經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)的企業(yè)獲得的利潤直接再投資于海南經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目和農(nóng)業(yè)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)投資者申請，稅務(wù)機關(guān)批準，全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。
5、購買國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅
按核實征收方式繳納企業(yè)所得稅的外商投資企業(yè)，其購買國產(chǎn)設(shè)備投資的40%可從購置設(shè)備當年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。如果當年新增的企業(yè)所得稅稅額不足抵免時，未予抵免的投資額，可用以后年度比設(shè)備購置的前一年新增的企業(yè)所得稅稅額延續(xù)抵免，但延續(xù)抵免的期限最長不得超過5年。
6、虧損彌補
外商投資企業(yè)發(fā)生年度虧損，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但最長不得超過5年，該項彌補應(yīng)逐年依序連續(xù)計算。
（二）外商投資企業(yè)的稅收籌劃
1、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負進行稅收籌劃
與股本投資相比，融資更具靈活性。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務(wù)中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務(wù)的正常利率。企業(yè)可在這一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節(jié)稅效益。如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業(yè)務(wù)同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業(yè)務(wù)同期上限利率與子公司結(jié)算。
2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃
通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預(yù)提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃等6個方面：
（1）預(yù)提費用籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時可以預(yù)提費用，預(yù)計該項目以后支出，此費用由財務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提，隨著銷售實現(xiàn)，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為企業(yè)贏得資金時間價值。
（2）個人所得稅籌劃
由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高，企業(yè)可以依據(jù)當月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗，按月預(yù)提獎金計入成本，年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。把年終獎金扣繳的個調(diào)稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。
（3）開發(fā)商品與出租商品籌劃
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。
（4）營業(yè)費用籌劃
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的2％內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2％的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費，由不足2％的子公司承擔。
（5）管理費用籌劃
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔如因公外出的交通費、公務(wù)通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔。
（6）利息支付過程中的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除，另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這樣兩種扣除方式就為企業(yè)進行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計算方法所能扣除的費用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。
舉例說明：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1200萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。
如果不提供金融機構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費用的最高客為：（1000+1200）×10%=220（萬元），如果提供金融機構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費用的最高額為：200+（1000+1200）×5%=310（萬元）?？梢?，在這種情況下，提供金融機構(gòu)證明是有利可選擇。房地產(chǎn)財稅實操群284633739歡迎會計人員加入交流
舉例說明：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1200萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為80萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。如果不提供金額機構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費用的最高額為：（1000+1200）×10%=220（萬元），如果提供金融機構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費用的最高額為：80+（1000+1200）×5%=190（萬元）?？梢?，在這種情況下，不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇。企業(yè)判斷是否提供金融機構(gòu)證明，關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利納稅籌劃方案設(shè)計，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。
3、通過周密項目投資策劃進行稅收籌劃
企業(yè)實施投資前應(yīng)對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)的方案進行投資。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實際效益。
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