目前稅收籌劃的主要行業(yè)之一就是房地產(chǎn)行業(yè)，其稅務(wù)籌劃，需要在完善的企業(yè)管理中與其合理的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中進(jìn)行合法的稅務(wù)籌劃。從房地產(chǎn)該行業(yè)的前景來(lái)看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中要做到八面玲瓏，從而應(yīng)對(duì)不斷的市場(chǎng)變化及稅法變化。就目前形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃體系和理論缺少?lài)?guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士的研討。房地產(chǎn)資金投入大，需要繳納的稅種多，稅收成本在總投資成本占據(jù)較高的比例。
一、稅務(wù)籌劃的意義及特點(diǎn)
1、稅務(wù)籌劃的意義
筆者認(rèn)為稅務(wù)籌劃的意義在于企業(yè)或者股份制企業(yè)在合理合法的前提下，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行為中所創(chuàng)造的利潤(rùn)所需要繳納的稅額在稅法允許的范圍內(nèi)進(jìn)行一切合法的減少納稅額。從而將企業(yè)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大，成本降到最低。
2、稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)
第一，稅務(wù)籌劃具有合法性。企業(yè)的稅務(wù)籌劃必須以合法性為前提，企業(yè)作為納稅人，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家的相關(guān)法律在選擇納稅方案時(shí)做出最有利于自身發(fā)展的選擇。因此企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃具有服從配合國(guó)家稅法的意義。
第二，稅務(wù)籌劃具有事前籌劃性。企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，投資活動(dòng)等設(shè)計(jì)和安排時(shí)需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于特定經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的發(fā)生使企業(yè)負(fù)有納稅義務(wù)，比如產(chǎn)品勞務(wù)銷(xiāo)售，貨物運(yùn)輸后需繳納增值稅等企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧，這便說(shuō)明納稅義務(wù)的發(fā)生具有滯后性。但是稅務(wù)籌劃卻不同，他可以事先進(jìn)行籌劃，這樣可以避免在實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生后所需繳納不必要的多余稅款。
第三，稅務(wù)籌劃具有明確的目的性。企業(yè)采取稅務(wù)籌劃目的是為了降低企業(yè)的成本支出，一般情況下，通過(guò)兩種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)：第一種是稅負(fù)最低，即企業(yè)在選擇納稅方案時(shí)選擇稅收負(fù)擔(dān)最低的策略；第二種是延緩納稅的時(shí)間，即當(dāng)企業(yè)所選擇的方案在繳納的稅款基本相同的情況下，盡可能晚的去繳納稅款。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性及涉及的稅種
1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的必要性
第一，房地產(chǎn)企業(yè)稅收比例高。我國(guó)目前的稅收體系中，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅款種類(lèi)比較多且復(fù)雜，在短時(shí)間內(nèi)，納稅人要想促使我國(guó)的稅收體制發(fā)生改變是不可能實(shí)現(xiàn)的，因此企業(yè)要想減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，最直接最有效的方法就是避稅，減少稅收成本，進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化與競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)大環(huán)境中求得生存。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在我國(guó)的起步比較晚，發(fā)展還不充分，這就導(dǎo)致了企業(yè)的稅收政策在選擇上具有局限性，但是因?yàn)轶w制上的不完善，企業(yè)在稅務(wù)籌劃措施的實(shí)施上也提供了一定的發(fā)揮空間，所以如果企業(yè)在實(shí)施稅收政策時(shí)能夠合理地利用這些空間，企業(yè)整體的稅務(wù)籌劃水平就會(huì)獲得很大程度的提高。
第三，我國(guó)稅收環(huán)境不斷改善。隨著稅收體制在我國(guó)的逐步發(fā)展，我國(guó)正走向一個(gè)嶄新的稅收環(huán)境，從而也促進(jìn)了企業(yè)稅收在減免、緩交時(shí)更加合理化與合法化，各種主觀因素對(duì)納稅征收的不良影響也逐步降低了，一個(gè)健康的納稅環(huán)境也為我國(guó)目前稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施提供了良好的發(fā)揮空間。
2、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種
第一，前期準(zhǔn)備階段的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段的稅收繳納主要以耕地占用稅和契稅為主，耕地占用稅的繳納是用來(lái)保護(hù)耕地，促進(jìn)土地資源的合理利用，避免非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人占用土地資源，減少?lài)?guó)家的耕地面積。耕地占用稅實(shí)行差別定額稅率，是一種一次性定額征收的稅種。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將農(nóng)民的耕地占用，就必須要在土地管理部門(mén)對(duì)其行為進(jìn)行批準(zhǔn)同意，占用耕地之日起的30日之內(nèi)繳納耕地占用稅。主要類(lèi)型包含國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)予、房屋交換五項(xiàng)內(nèi)容。由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不平衡性，結(jié)合各個(gè)地方的實(shí)際情況，我國(guó)實(shí)行了不同的契稅稅率，一般實(shí)行3%～5%的幅度稅率。
第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)按照自身營(yíng)業(yè)額的3%進(jìn)行繳納建筑營(yíng)業(yè)額；在簽訂了實(shí)施建設(shè)施工合同以后需要繳納合同金額萬(wàn)分之三的印花稅；同時(shí)還要根據(jù)施工所占地域的大小來(lái)繳納城鎮(zhèn)土地稅。
第三，房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段涉及的稅種。一是營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是提供應(yīng)稅勞務(wù)，是對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的和銷(xiāo)售稅的轉(zhuǎn)讓。在營(yíng)業(yè)稅的發(fā)展階段主要是指以“建設(shè)”稅按照建設(shè)單位，在按3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額，征收范圍包括建筑、安裝、維修、裝飾及其他工程業(yè)務(wù)。二是土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)和獲得的單位和個(gè)人，在收集房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)移稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要以開(kāi)發(fā)土地、建設(shè)施工、銷(xiāo)售樓盤(pán)作為自己的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)來(lái)贏利。土地增值稅的超額累進(jìn)稅率，不得超過(guò)與50%部分扣除項(xiàng)目金額的比值，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。三是企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得稅征收的對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)取得的凈收入，必須納入企業(yè)的總利潤(rùn)和繳納企業(yè)所得稅。一般采用25%的比例稅率。
3、某房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案
3.1營(yíng)業(yè)稅的籌劃
營(yíng)業(yè)稅的關(guān)鍵在于營(yíng)業(yè)額。實(shí)行稅務(wù)籌劃對(duì)于營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)不是最優(yōu)選擇，減少的稅收成本較少。但是營(yíng)業(yè)稅在確定應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額上變化的幅度卻比較大，但是這樣的彈性卻為納稅人的納稅籌劃提供了更大的發(fā)揮余地。營(yíng)業(yè)額越大，就越需要通過(guò)稅務(wù)籌劃來(lái)減少營(yíng)業(yè)稅納稅額，因此營(yíng)業(yè)額的稅務(wù)籌劃方案還需要根據(jù)營(yíng)業(yè)額的大小來(lái)制定，其目的最終是為了讓企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅稅收成本降低，從而給企業(yè)增加利潤(rùn)。 3.1.1避高就低，降低稅負(fù)
本項(xiàng)目中，住宅按毛坯房銷(xiāo)售，而商鋪和車(chē)庫(kù)按裝修后的成品房出售。這里就需要籌劃由房地產(chǎn)企業(yè)完成的這部分裝修費(fèi)用。規(guī)劃方法將房子裝修，裝修和設(shè)備安裝費(fèi)單獨(dú)的合同，公司簽署了在商店和車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售合同是根據(jù)毛坯房的價(jià)格計(jì)算，5%的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算，裝飾分公司和客戶(hù)房地產(chǎn)公司簽訂的裝修合同企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧，所以房子裝修應(yīng)繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)公司有商店，其占地45920平方米，除此之外還有6000平方米的停車(chē)場(chǎng)。原本打算商店在6000元/平方米的平均銷(xiāo)售價(jià)格，按照2000元/平方米的均價(jià)車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售，裝修費(fèi)按每平方米500元的標(biāo)準(zhǔn)，商鋪，車(chē)庫(kù)300元標(biāo)準(zhǔn)每平方米。如果根據(jù)毛坯房銷(xiāo)售合同的標(biāo)準(zhǔn)組件，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅如下：
商鋪銷(xiāo)售應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：459205×500×0.05=1262.8萬(wàn)元
車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：6000×1700×0.05=51萬(wàn)元
裝修應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28萬(wàn)元
這樣籌劃可以節(jié)約營(yíng)業(yè)稅1437.6萬(wàn)元-1388.08萬(wàn)元=49.52萬(wàn)元
3.1.2把價(jià)外費(fèi)用剝離出去
該項(xiàng)目在住宅銷(xiāo)售的房地產(chǎn)公司，收集水、電、煤氣安裝費(fèi)，維修基金設(shè)施費(fèi)。通過(guò)業(yè)務(wù)的合理分離，分離費(fèi)用規(guī)劃方法，同時(shí)在住宅銷(xiāo)售的房地產(chǎn)公司，所有收費(fèi)由物業(yè)公司物業(yè)管理公司開(kāi)具發(fā)票，收費(fèi)，這費(fèi)用是房地產(chǎn)物業(yè)出售。根據(jù)國(guó)家營(yíng)業(yè)稅稅法相關(guān)政策，物業(yè)管理部門(mén)征收了業(yè)主們的水、電、暖、氣等相關(guān)費(fèi)用，但是房地產(chǎn)公司并沒(méi)有進(jìn)行對(duì)業(yè)主們收費(fèi)，所以不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，不屬于法律范圍內(nèi)。這一項(xiàng)可節(jié)約營(yíng)業(yè)稅（300+3000）×480×0.05=7.92萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加0.62萬(wàn)元。
3.2企業(yè)所得稅務(wù)籌劃
據(jù)查閱資料了解，我國(guó)在2008年實(shí)施了《企業(yè)所得稅法》，將企業(yè)的年度工資在稅前就扣除，也取消了工資稅，一些工資和福利都會(huì)大幅度地減少稅收，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的工資稅前扣除，這有可能擴(kuò)展需要展示的更多工資支出。在這些項(xiàng)目的計(jì)算中如果把超支的職工福利費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)用工資的形式進(jìn)行結(jié)算，那么超支的部分就可以在稅前給予全額扣除。企業(yè)在自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中涉及的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得超過(guò)年銷(xiāo)售收入的千分之五，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是企業(yè)的一筆大支出，需要企業(yè)進(jìn)行合理的安排與籌劃，企業(yè)在業(yè)務(wù)招待費(fèi)方面應(yīng)給予高度重視，在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中也可以在業(yè)務(wù)招待費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的部分內(nèi)容方面進(jìn)行相互之間的替換。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對(duì)企業(yè)的宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)和招待費(fèi)進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃與控制，雖然不是主要成本支出，但也不能小視。
稅務(wù)籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的一個(gè)重要的組成部分，與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)有著緊密的聯(lián)系，影響著企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其給予了高度的關(guān)注?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型階段，正逐步從謀取暴利的時(shí)代向穩(wěn)步發(fā)展的時(shí)代過(guò)渡，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變得越來(lái)越理性化，所以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平以及納稅籌劃水平，對(duì)控制企業(yè)的運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)具有重大的戰(zhàn)略意義。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比較重，稅收種類(lèi)多且復(fù)雜，和其他產(chǎn)業(yè)又有著錯(cuò)綜復(fù)雜的聯(lián)系，所以合理規(guī)避稅費(fèi)，減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)成為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。
總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)日趨白熱化的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，良好的稅務(wù)籌劃不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的成本，還可以幫助企業(yè)獲得資金的時(shí)間價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)自己的合法權(quán)益。如果房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自己的實(shí)際情況，從整體配置企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實(shí)，可以大大降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的稅收成本，完善自己的管理體系和稅收體系，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。高頓于2018年06月12-13，21-22日攜手稅務(wù)大咖孫煒帶來(lái)《房地產(chǎn)全價(jià)值鏈稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與低稅負(fù)經(jīng)營(yíng)》專(zhuān)題。
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