摘 要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的高投入、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)決定房地產(chǎn)的收益基本集中在中后期，所以企業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)需要大量的資金支持。因此，如何籌集資金成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中關(guān)鍵的一步。本文從中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀出發(fā)，分析得出中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資主要依靠外源融資，且短期融資比例偏高等問(wèn)題，究其主要原因是因融資成本不同、考核制度不合理等方面，最后，結(jié)合實(shí)際提出幾點(diǎn)建議，希望給相關(guān)方?jīng)Q策提供一些參考。
關(guān)鍵詞：融資結(jié)構(gòu)；優(yōu)化措施；房地產(chǎn)上市公司
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金支持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程，包括投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、維持項(xiàng)目、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模等各個(gè)階段都需要大量的資金支持，而僅企業(yè)自有資金已無(wú)法滿足企業(yè)的需要，只有通過(guò)融資才能滿足房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的需要。
一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀
1、內(nèi)源融資偏少，融資主要依靠外源融資
我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的融資渠道包括內(nèi)源融資和外源融資兩種方式，外源融資渠道又包括銀行借款、股權(quán)融資、利用外資和其他資金來(lái)源四種。在融資資金比重方面，內(nèi)源融資比例較低，從2004年到2009年內(nèi)源融資占全部融資額的比例為0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，平均維持在18%左右，其中2004年最低，為16.6%，2008年最高，達(dá)到22%，企業(yè)更多還是依靠外部融資。在房地產(chǎn)上市公司外源融資中，銀行借款和股權(quán)融資相差不大，但是對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行借款相對(duì)股權(quán)融資來(lái)說(shuō)所占比例要稍微高一點(diǎn)。
2、長(zhǎng)期融資比例偏低，短期融資比例過(guò)高
融資按其期限長(zhǎng)短可以分為長(zhǎng)期融資和短期融資。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集性行業(yè)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目所需時(shí)間比較長(zhǎng)，在融資中需要相對(duì)較高的長(zhǎng)期負(fù)債比例。因?yàn)檫@樣的資金相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，能夠保證企業(yè)資金鏈完整，以此來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司長(zhǎng)期融資比例整體不高，即使這些相對(duì)綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司的長(zhǎng)期融資比例也只在20%-30%之間，他們更依靠短期負(fù)債，這樣的融資結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致資金相對(duì)不穩(wěn)定，短期還款壓力較大，資金容易周轉(zhuǎn)不暢，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。
3、股權(quán)融資比重較高，債券融資較少
由于我國(guó)債券市場(chǎng)的不健全，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司普遍存在股權(quán)融資偏好。這種偏好會(huì)影響企業(yè)融資資金效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最終影響企業(yè)價(jià)值的提升。我們都知道當(dāng)股市低迷時(shí)，股市波動(dòng)較大，偏好股權(quán)融資的房地產(chǎn)企業(yè)在股市上進(jìn)行融資就存在很大的困難，現(xiàn)在很多企業(yè)通過(guò)增發(fā)、配股等形式進(jìn)行融資，這種融資一般手續(xù)比較麻煩，對(duì)于房地產(chǎn)這樣資金需求較強(qiáng)的企業(yè)，如果融資被擱淺，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，使企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
二、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資偏好原因分析
1、融資成本
融資成本是上市公司融資決策中首先考慮的重要因素之一，是投資者在考慮目前的情況后愿意提供資金時(shí)的報(bào)酬率。根據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)上市公司股權(quán)融資的單位成本僅為2.42%，三年期企業(yè)債券的利率最高限為3.78%、五年期企業(yè)債券的利率最高限為4.032%，而一年期借款的年利率為5.85%，三年期銀行借款的年利率在5%以上，五年期銀行借款的年利率為6.03%，由此對(duì)比分析得出上市公司的股權(quán)融資成本要低于債權(quán)融資和銀行借款成本。
2、上市公司考核制度的不合理
上市公司的管理目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。我國(guó)上市公司的管理及投資者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的衡量，主要是以企業(yè)的稅后利潤(rùn)作為衡量企業(yè)業(yè)績(jī)的指標(biāo)。而目前根據(jù)我國(guó)的會(huì)計(jì)計(jì)量準(zhǔn)則，在對(duì)企業(yè)稅后利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，只扣除了企業(yè)間接融資中的債務(wù)成本，并未把股權(quán)融資成本列入考核對(duì)象里，即使考核，也總是很低、甚至為零，而通過(guò)債權(quán)融資則要進(jìn)行利息的稅前抵扣，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)降低，利潤(rùn)的降低必然會(huì)影響到經(jīng)營(yíng)者的聲譽(yù)，影響投資者的投資態(tài)度，所以公司總是更偏好股權(quán)融資。
3、資本市場(chǎng)發(fā)展不完善
在我國(guó)，股票市場(chǎng)要比債券市場(chǎng)發(fā)展完善，主要原因是因?yàn)槲覈?guó)的相關(guān)法律對(duì)于上市公司發(fā)行債券設(shè)置了極為苛刻的條件，能夠發(fā)行債券的公司很少，而能夠發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券條件的公司則更少。由于政府的管制，目前債券市場(chǎng)的交易品種也是以國(guó)債為主，企業(yè)債券不僅品種少，總規(guī)模也小。其次，從流通市場(chǎng)上看，公司債券的換手率低于其他金融品種，即使在2001年債券市場(chǎng)行情較好的情況下，公司債券的換手率僅為0.23，而交易所國(guó)債市場(chǎng)的換手率為2.1，滬市A股市場(chǎng)的換手率為1.92，公司債券流動(dòng)性不足也將制約公司債券的發(fā)行。由于上述原因的存在，我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展存在明顯的股市強(qiáng)、債市弱的特征。，我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展不平衡，尤其是對(duì)債券市場(chǎng)發(fā)展的種種限制，是我國(guó)上市公司偏好股權(quán)融資的主要原因之一。并且在間接融資方面，由于我國(guó)商業(yè)銀行的功能尚未完善，而長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)又較大，金融機(jī)構(gòu)并不偏好長(zhǎng)期貸款，也導(dǎo)致了企業(yè)的間接融資來(lái)源受到一定限制，因此上市公司只有通過(guò)股權(quán)方式進(jìn)行融資，所以企業(yè)資本結(jié)構(gòu)無(wú)法得到充分的優(yōu)化。
三、房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化措施
1、加大企業(yè)內(nèi)源融資比例
內(nèi)源性融資不需要對(duì)外支付利息，也不發(fā)生融資費(fèi)用，使得內(nèi)源性融資的成本遠(yuǎn)低于外源性融資，而且可以避免普通股帶來(lái)的控制權(quán)稀釋問(wèn)題。因此，內(nèi)源融資成為西方發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)首選的融資方式，只有當(dāng)內(nèi)源性融資無(wú)法滿足企業(yè)的融資需求時(shí)，企業(yè)才會(huì)轉(zhuǎn)向外源性融資。[5]例如，中央銀行2010年工作會(huì)議上的一個(gè)信息就是房地產(chǎn)行業(yè)外部融資環(huán)境趨緊，2010年房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)明顯下滑，所以在該年地產(chǎn)商要想保持已開(kāi)工項(xiàng)目的運(yùn)行商業(yè)地產(chǎn)上市公司，以及適度增加土地儲(chǔ)備，是否擁有充足的自有資金將成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
2、大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng)，提高企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債比例
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資方式主要是銀行貸款，而且主要是短期貸款，長(zhǎng)期負(fù)債偏少，需要加大長(zhǎng)期負(fù)債融資比率。要發(fā)展債券市場(chǎng)，可以從以下幾方面做起：一是完善發(fā)展債券信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)，來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)信用進(jìn)行評(píng)價(jià)，同時(shí)通過(guò)完善《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《破產(chǎn)法》和《公司法》來(lái)明確公司破產(chǎn)界限，確立債權(quán)人在公司破產(chǎn)中的地位和權(quán)益，確保債券人的權(quán)益，以此來(lái)加快我國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)展。二是國(guó)家應(yīng)減少限制條件,可以通過(guò)債券信用評(píng)級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，讓企業(yè)在債券發(fā)行價(jià)格和數(shù)量有充分的自主性，同時(shí)發(fā)展企業(yè)債券的二級(jí)市場(chǎng)，來(lái)增強(qiáng)企業(yè)債券的流動(dòng)性。不過(guò)近兩年債券市場(chǎng)正在不斷發(fā)展，2008年信用債總發(fā)行規(guī)模達(dá)到8579.8億元商業(yè)地產(chǎn)上市公司，并且債券融資規(guī)模首次超過(guò)股票融資規(guī)模，高達(dá)3倍，這表明中國(guó)資本市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化。
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