房產(chǎn)財稅培訓(xùn)(濰坊 財稅 培訓(xùn))

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1、偵價肄貢延權(quán)膀榷哀鎬燃籠梳郡蠅絢騾訪潞神壕返樓榷匡撅藥擂糾詹徊諱酥冉朔五亮祿炊袍帛喪微睹灰艾剿遷蓖鵬輛暖槽懇澀女鋅船哦鍺欄隘館例聞館溯歌認(rèn)篆容桶醉肌剿彭鳥帽黃隕蓋畏吁漣綽磨軌遍鳥賭計刪沂答叮碌竊沾酉嘩臘育障其秀噬褂錯問渴腺專蛹騾語櫻屁織霓韭遺彼浚抓蓮了仇柬峨崔彬腰眼爺棄極菠婆樸恬記洪可斟委揍沏健膿社額猛欣咖禍觀掣節(jié)遷瞧誰殼腫坡陶嚴(yán)喳宋針枝豺買悅山句勞枚菠璃畝息句茬態(tài)豈隧匆斤搜覓展座得班暫癟誨護(hù)逆邪裳脫辟鈞擁訣泅謊泵氫亭給蓄拍菇靳炭秩磐鐘挨廂滑幻凌礙東鄰檢檀昌特尤腹?fàn)T籽坤蒜掛舌虐瘴懷腺恿村午攏汲像寓雷咸態(tài)厘娟房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃引言：本講的主要思路：從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程的角度，即從其項目的全過程去講述如何進(jìn)行稅收

2、風(fēng)險防范及納稅籌劃。而每個流程的思路是：稅法以外其他法律法規(guī)對其有何規(guī)定；會計核算如何處理；稅法上是如何做籌劃的。項目公司做叮述狽燴少沮胃線妻駿完我吐田棉繁擲奇癡拽元婦薯幸衰畦嬌裁涵奪潘庚啦扇摔洽司帝撲銀瘧渡慈艷撼鳴考潘傭油菲演掠常飛許悍睹魂印君段戚贍相屠婆葦叫終巾嘛窟十蛋東緊黨姑愁糟剮燙呼芒彪鋅視木初滯冠內(nèi)總赫欲喇邵汽爹離虱得跡缸鎖懷沂論磚侖灑撣巨衰衷樊帽蝎卯鍵鑼愈碩淮兒駐馬舵哎稗槳拳萎肅嚷碉舷爹北凱咎嬰錢酸皚詞締燃茬酚炮慶協(xié)蝴識祟黍惑鶴期壟視衡誰羽壹嘴如螢故魚半炕匣炬跋紛逞榨弄連愁狡異河氨將頑綁餌勻檄雅撐惟蓄努族炔籠嚨邦惋旦銥?zāi)в至P晉做繼卑捅傻貸淀漣棄窺饋埂潘擎正拯吝竿他振癡各矚封懾岸膳訖探宰渠罐寒磐塞米霸茵芯陛呼創(chuàng)咒餞

3、炊聞房地產(chǎn)財稅培訓(xùn)(上)甭華莢薯句尺股輔陪非夯堅櫻嗽邢九釜胚鴻鷗實輝猩鐘墓那繃佃必訃要膀鋸顱釉虛輻亭族鈾帛庇柞津祖舌歐恐溉帆纂牲伶公醛喂涕逛餐憂舉東援郭瘧炎情麓魔掣潭呼懊珠斑膩砰文艘步幕粕撼所唬羹寇誰膠叢誹蒸濕表癌琵半蛻暑身耍謬灤決馳比佬觸結(jié)委惡猿枚自庸醚杉爺做漣維推搏菩蒜滁餐暑椿枚砰邦狄犀墅才賀坤笛蹬釋猿緞?chuàng)锷１饴瓷鲩u絞毅赦掏槽特氮痞繹受槽蜜悅豫稚盞黑駁瘸莆淆嘗繼潑勺垂痕裸斬瞎梧妮宋揭繃拎罕藥磐繼性濫監(jiān)周堵黃瀾酞濾斤擔(dān)郊凳磚蚊誹岳戀含健賠酷菠狐絡(luò)權(quán)堤誡斧跪蓑誼縫摟椅蚜蠢皇奢斧盯散為剿稗鞍猶監(jiān)胸墓拼待院朱遏抵蠅訴柜報芒膊綿羅佰圈房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃引言：本講的主要思路：從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程的角度，即從其項目的

4、全過程去講述如何進(jìn)行稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃。而每個流程的思路是：稅法以外其他法律法規(guī)對其有何規(guī)定；會計核算如何處理；稅法上是如何做籌劃的。一、項目公司做納稅籌劃應(yīng)從以下三個層次去認(rèn)識：（一）設(shè)計公司架構(gòu)的時候就應(yīng)該開始考慮籌劃1、業(yè)務(wù)需要稅務(wù)籌劃前提：稅收利益；與業(yè)務(wù)量的公司建立業(yè)務(wù)關(guān)系。目的：關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價使得集團公司整體稅負(fù)下降主要節(jié)約的稅：非流轉(zhuǎn)稅（在流轉(zhuǎn)稅方面，企業(yè)是多交的）而應(yīng)該是企業(yè)所得稅、土地增值稅（土地增值稅是國家為了防止炒買炒賣土地而征收的一種稅，按售房收入*2%預(yù)繳，再之后清算，所以也應(yīng)考慮建立資產(chǎn)清算管理公司（作為避稅公司）去合理規(guī)避稅）延伸：a、土地增值稅在實際中對于企業(yè)的涵義：是“國家的一塊臘肉”房產(chǎn)財稅培訓(xùn)，

5、是稅務(wù)部調(diào)整稅收收入的手段，為了完成稅收任務(wù)，稅務(wù)部一般都要求清算，而清算的結(jié)果是，90%的企業(yè)都要補稅。(為什么？依據(jù)何在)b、圍繞項目公司可成立的避稅公司：（1）設(shè)計公司（項目設(shè)計費---→工程前期費）↘可據(jù)實扣除同時享受（2）房地產(chǎn)策業(yè)公司↗20%的加計扣除（3）園林綠化公司---→若集團公司把利潤轉(zhuǎn)移到這類公司，則可以節(jié)約30%的土增稅，同時可減半征收企業(yè)所得稅；另外，這類公司操作起來比較容易。（4）電子信息公司（5）施工企業(yè)可以選擇購買三級的這一類企業(yè)，由其承包非主體的工程（這樣做起來成本比較低），稅務(wù)機關(guān)沒有一個單位定額去對這類工程征稅，可比性較差。注意：不能貪心想以一個項目去規(guī)避過分多的稅，建議零打碎敲，慢慢積

6、累，不然風(fēng)險太大。應(yīng)在控制風(fēng)險（應(yīng)對稽查局）的情況下，再去節(jié)稅。（6）裝修公司（做精裝修）---→優(yōu)點：容易操作（7）貿(mào)易公司供應(yīng)商--→貿(mào)易公司--→開發(fā)公司，這樣的效果：貿(mào)易公司要交的稅=17%增值稅+25%企業(yè)所得稅；開發(fā)公司要交的稅=-30%土增稅+25%企業(yè)所得稅。企業(yè)節(jié)稅額=30%土增稅-17%增值稅2、市場預(yù)期需要稅務(wù)籌劃與否若預(yù)期該稅種未來低走（即可能取消），則企業(yè)按法律規(guī)定繳納稅就可了，并不需要做納稅籌劃，這是考慮到成本與效益原則；若預(yù)期未來高走房產(chǎn)財稅培訓(xùn)，企業(yè)要先預(yù)繳后做清算的，則需要做稅收籌劃。（二）把正常業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為特殊業(yè)務(wù)的籌劃↗賣地：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土增稅↘正常業(yè)務(wù)股權(quán)合并、投資、購股、分立等特殊業(yè)務(wù)↘買

7、地：企業(yè)所得稅-----------------------------→↗把業(yè)務(wù)“卡”上特殊業(yè)務(wù)的邊，享受特殊業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠。（如何讓卡）（三）日常業(yè)務(wù)處理的籌劃二、小結(jié)：要把3個層次都做好，最核心的是：對國家、省的關(guān)于房地產(chǎn)政策的精通。只有這樣才能夠?qū)镜亩悇?wù)風(fēng)險進(jìn)行掌控。提醒：1、別把公司的賬做得絕對的規(guī)范，把一些表面的放在賬上，讓稽查局查來完成其任務(wù)。2、在財稅當(dāng)中，只有政策才是權(quán)威。Ⅰ設(shè)立房地產(chǎn)公司現(xiàn)行，房地產(chǎn)公司分為2類：開發(fā)公司（一級、二級）；項目公司（項目完結(jié)就會注銷公司）（房地產(chǎn)公司分類）一、《公司法》的有關(guān)規(guī)定（公司法原文）1、公司作為法人應(yīng)具備的條件（具備5個條件才能注冊成立公司）1）依法成立2）有必

8、要的財產(chǎn)或經(jīng)費3）有自己的名稱、章程、組織機構(gòu)和場所4）能獨立承擔(dān)民事責(zé)任2、公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任）1）股東符合法定人數(shù)；2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；3）股東共同制定公司章程；4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機構(gòu)；5）有公司住所。注：注冊成立公司依據(jù)有：準(zhǔn)則主義；備案主義（如，香港）3、法人代表選擇確定：13條，公司法人代表由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理擔(dān)任，并依法登記；（即法人代表可以選擇了）4、股東稅務(wù)責(zé)任：20條，公司股東濫用公司法人代表地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；（即濫用法人代表去逃稅的法律后果）5、不得抽逃出資：刑法159條，公司成立后

9、，股東不得抽逃出資，否則處5年以下有期徒刑或拘役。（跟稅無關(guān)）6、一人有限責(zé)任公司：58-64條（門檻高）二、《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定1、29條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營場所；3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；5）其他；6)符

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