$萬科A(SZ000002)$ $保利發(fā)展(SH600048)$ $金地集團(tuán)(SH600383)$
沒有萬科持倉(cāng)，也沒有密切跟蹤，僅憑大致印象談下萬科年報(bào)。
一、經(jīng)營(yíng)情況
1.銷售端規(guī)模下滑，印象中和19比是差不多的，也就是說兩年幾乎沒有增長(zhǎng)。
2.投資端全年權(quán)益拿地金額1401億，萬科今年銷售均價(jià)應(yīng)該是1.7萬左右，給寬容點(diǎn)按均價(jià)2萬滿打滿算，拿地權(quán)益貨值2800億萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析，今年投拓給個(gè)極限樂觀的10%利潤(rùn)率，也就預(yù)期280億利潤(rùn)，這是貨值和利潤(rùn)率都極限樂觀，實(shí)際上要完成200億也需要努力。
3.存量有息負(fù)債綜合融資成本4.11%確實(shí)優(yōu)秀。
二、報(bào)表分析
1.貨幣資金1493億，和三季度持平，比去年年報(bào)下滑450億。
2.應(yīng)付賬款3305億，比三季度多出近200億，比去年年報(bào)多出350億。
3.前面兩條結(jié)合一起看，如果萬科規(guī)模保持增長(zhǎng)，應(yīng)付擴(kuò)大是正?，F(xiàn)象，但實(shí)際萬科規(guī)模已經(jīng)停滯。如果保持應(yīng)付不變，在手貨幣還會(huì)從1493掉到1150左右，一年減少800億現(xiàn)金，萬科資金相較以前更緊張應(yīng)該所言非虛，但離民企的暴雷程度應(yīng)該還有很大距離。
4.表內(nèi)合同負(fù)債6368億，相比去年微增1%，未來營(yíng)收增長(zhǎng)潛力不足，被津津樂道的鍋中肉目前來看也在持續(xù)消耗。
5.利潤(rùn)表今年歸母下滑45%，少數(shù)股東利潤(rùn)下滑僅17%。
資產(chǎn)負(fù)債表少數(shù)股東權(quán)益1568億，相比去年增加近300億，合作比例繼續(xù)提升，未來結(jié)算歸母比例難有好轉(zhuǎn)。
6.銷售費(fèi)用繼續(xù)增加20%，銷售+管理兩費(fèi)較去年增加約10%，較19年增加約15%，這還沒算這兩年都把大約6個(gè)億的銷售費(fèi)用掛在了合同取得成本里，實(shí)際增長(zhǎng)應(yīng)該在20%上下。
銷售規(guī)模停滯不前的情況下，費(fèi)用增加近40億，客觀來講有行情變冷銷售難度增加的原因在里面萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析，但離郁總提的管理紅利似乎有較大差距。
7.年報(bào)多次強(qiáng)調(diào)計(jì)提了26億權(quán)益的資產(chǎn)減值損失，印象中這個(gè)數(shù)字應(yīng)該和往年相差不大，尤其是在下半年這種行情中，不應(yīng)該成為業(yè)績(jī)下滑的擋箭牌。
三、其他
回購(gòu)公告確實(shí)讓人長(zhǎng)見識(shí)
1.罕見的回購(gòu)上限比現(xiàn)價(jià)更低，更是遠(yuǎn)低于之前承諾的低于凈資產(chǎn)回購(gòu)。
2.回購(gòu)目的也是第一次看見用于出售這種說法。
此情此景，只能用范大將軍那句話來形容，臉都不要了!
四、感想
萬科已徹底失去成長(zhǎng)性，內(nèi)部管理似乎也遇到一些問題，估值方式切換到煙蒂股屬正?，F(xiàn)象。
今天的報(bào)表解釋了過去多半年作為龍頭相比保金招走弱的原因，但也被消化了大半。
如果不是這份回購(gòu)公告的話，未必有多少下跌空間，但公告屬實(shí)離譜，加之今天股價(jià)又有上漲，明天跌停對(duì)我吸引力不大。
都喜歡說地產(chǎn)股報(bào)表滯后兩年，現(xiàn)在的果都是當(dāng)時(shí)的因。
如果果真如此，為何在19-20年間，萬科仍然會(huì)有機(jī)會(huì)保持25以上的股價(jià)，甚至一度沖向30以上呢?
市場(chǎng)的有效程度究竟在什么位置？
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