中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家
如今，經(jīng)濟發(fā)展迅速，房價也只升不降，政府部門也在不斷地出臺一些相關(guān)政策來進行適當?shù)卣{(diào)控。稅收相關(guān)政策就是其中的一個重要組成部分，這對房地產(chǎn)的市場起到了很好的“冷卻作用，但也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低企業(yè)稅收方面的成本，把合理合法進行稅務(wù)籌劃看得很重要。房地產(chǎn)企業(yè)要繳納的稅種類很多，所得稅方面對企業(yè)影響比較大，下文將會對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅進行一個稅務(wù)籌劃的研究和分析。
一
對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅進行稅務(wù)籌劃研究分析
收入確認方面
預(yù)售收入遞延納稅。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)實際的平均毛利率均超過了30%，可以在不影響企業(yè)的整體生產(chǎn)經(jīng)營活動和按時交房的情況，對完工進度進行調(diào)整，利用差額毛利率進行所得稅的稅務(wù)籌劃是可以讓企業(yè)在前期少交稅，得到貨幣的時間價值。但還是要考慮到企業(yè)的實際情況，進行形式預(yù)估，更好地去進行稅務(wù)籌劃。
企業(yè)的費用扣除方面
公共配套設(shè)施進行稅務(wù)籌劃。稅法對公共配套設(shè)施的涉稅處理相關(guān)的規(guī)定明確，企業(yè)可以選擇對自己節(jié)稅方面有利的方式進行配套設(shè)施的開發(fā)建造。具體的情況也要根據(jù)企業(yè)的實際情況來進行稅務(wù)籌劃。
稅金方面
土地增值稅的稅務(wù)籌劃。在整個開發(fā)項目銷售完成以后房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅才進行清算，也許會導(dǎo)致企業(yè)前期得到的利潤會繳納大量稅款，土地增值稅清算過后，大量稅金是沒有辦法得到及時的稅前扣除。從這方面考慮，是可以從土地增值稅方面入手來進行所得稅的稅務(wù)籌劃的。
二
房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃問題研究分析
稅務(wù)籌劃的方案缺乏可行性
進行稅務(wù)籌劃的時候過于理論化，脫離了實際，有可能會因為企業(yè)的實際經(jīng)營情況導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的方案不可行。會計核算過程，每一步籌劃雖有可能實現(xiàn)，但對企業(yè)的整體來說不一定有稅務(wù)籌劃的效果。
稅務(wù)籌劃的方案缺乏靈活性
進行稅務(wù)籌劃的方案過于固定，難以及時、靈活、有效去應(yīng)對企業(yè)經(jīng)營情況和政策的一些變化，會導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的效果不理想。
總部經(jīng)濟稅收優(yōu)惠政策
一
有限公司稅收優(yōu)惠政策
企業(yè)可以采用在園區(qū)內(nèi)成立新公司、分公司或者遷移的方式，入駐園區(qū)，按照企業(yè)納稅規(guī)模階梯式享受增值稅和企業(yè)所得稅的扶持政策，有限公司對于行業(yè)幾乎無限制，歡迎各類企業(yè)入駐。
增值稅以地方財政所得的60%-90%給予扶持
企業(yè)所得稅以地方財政所得的40%-95%給予扶持
股東分紅繳納的個稅可以享受地方留存的40%~70%扶持
車船稅:以納稅總額的70%-80%扶持
【可疊加享受。企業(yè)如果本身享受國家優(yōu)惠政策扶持的(中小型企業(yè)、高新技術(shù)等)，可疊加享受園區(qū)的扶持政策。】
案例解析
江蘇某建筑工程企業(yè),年利潤12000萬,增值稅680萬,企業(yè)利潤高,稅負重,希望能合規(guī)節(jié)稅。
增值稅:680萬
企業(yè)所得稅:12000*25%=3000萬
合計:3680萬
該企業(yè)入園后,增值稅可以享受高達194.3萬,企業(yè)所得稅可以享受高達1071.4萬即:入駐我們園區(qū)的該企業(yè),可以享受高達1265.7萬的扶持。
二
個人獨資稅收優(yōu)惠政策
房地產(chǎn)、建筑行業(yè)可以通過拆分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，分流業(yè)務(wù)模式來降低稅負，企業(yè)可以在重慶、上海、湖北、江蘇、江西、青海等總部經(jīng)濟招商園區(qū)，設(shè)立分公司、子公司或者新公司，對主體公司實行業(yè)務(wù)分流，一些市政工程設(shè)計及咨詢、項目規(guī)劃設(shè)計、工程項目管理咨詢服務(wù)、招標代理服務(wù)、工程技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、建筑設(shè)計、咨詢、景觀設(shè)計、咨詢等可以成立獨資企業(yè)里享受核定征收政策。
以個人獨資企業(yè)/合伙企業(yè)的組織形式入住園區(qū)，享受個稅核定征收(一般納稅人和小規(guī)模納稅人都可以)：
服務(wù)行業(yè)：個稅核定征收之后稅率在0.5%—2.1%
商貿(mào)銷售類個人獨資企業(yè)/合伙企業(yè)個稅核定征收(0.25%—1.75%)。
工程、施工、建筑安裝類個人獨資企業(yè)/合伙企業(yè)個稅核定征收(0.35%—2.45%)
案例分析
山東某建筑設(shè)計公司，一年不含稅營業(yè)額為900萬元，房屋、人工成本及各項費用共200萬元可獲取發(fā)票或其他有效憑證，部分成本費用發(fā)票無法取得，采用查賬征收方式，將面臨高額稅負。我們建議企業(yè)將業(yè)務(wù)拆分成兩家小規(guī)模個人獨資企業(yè)
原本企業(yè)納稅總額：340.48萬
以業(yè)務(wù)分流，成立個人獨資企業(yè)，享受核定個稅0.5%-2.1%，合理節(jié)稅：
增值稅：450*1%=4.5萬
附加稅：4.5*12%=0.54萬
企業(yè)所得稅：0
個人所得稅：9.45萬
納稅總額14.49萬/家*2=28.98萬
900萬的額度總納稅只需要28.98萬，與非核定征收相比，籌劃前340.48萬，節(jié)稅：311.5萬房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，節(jié)稅比例：91.49%。
下面簡要介紹一下企業(yè)所得稅籌劃的幾種具體方法。
第一個方法是控制企業(yè)會計總收入。企業(yè)把收入控制住了，在成本費用一定的情況下，應(yīng)納稅所得額就降低了，那么企業(yè)的稅負降低了。當然，企業(yè)一般不愿意降低收入，相反，企業(yè)只會想盡辦法增加收入。所以，控制會計總收入我們需要從辯證的觀點來看待。如果在某種情況下，企業(yè)控制收入了，那企業(yè)應(yīng)當能從別的方面獲得好處，而且企業(yè)減少的收入小于獲得的別方面好處，在這種情況下企業(yè)控制收入是完全可以的。所以從這個意義上講，我們控制收入并不是說無謂的控制收入，我們還是要獲取相關(guān)的一些其他利益，那這種情況下呢，我們還是可以通過控制收入來控制企業(yè)所得稅。
第二個方法是開發(fā)成本、期間費用在稅前的列支。開發(fā)成本和期間費用的正常列支方面，對于這個一個企業(yè)來講，一定要掌握開發(fā)成本、期間費用列支的一些基本條件，明確要符合什么條件，要拿到什么樣的發(fā)票，我們才能進行稅前扣除，這一點也非常重要。
第三個方法是稅金及附加扣除問題。我們涉及到城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅等，都可以作為稅金及附加進行稅前扣除。從這個意義上講，企業(yè)所得稅在進行核算的時候，可以把土地增值稅等作為扣除項目。簡而言之，土地增稅在繳納之后，我們在計算企業(yè)所得稅的時候是可以扣除的。
第四個方法是這個確定成本核算對象。成本核算對象不同，我們在成本分攤的時候會造成成本方面的差異。如果我們這個項目是分期進行開發(fā)，分開進行核算和清算納稅的，在這個情況下，成本對象不同，那么最終稅收差異就會比較大。所以確定成本核算對象也是一個重要的企業(yè)所得稅籌劃方法。
第五個方法是利潤分割。房地產(chǎn)企業(yè)可以增設(shè)一系列相關(guān)的外圍公司，進行利潤分割?，F(xiàn)在很多大的方向公司實際上都會這樣做啊，像萬科、碧桂園、恒大啊都有不少的外圍公司來分割利潤。比如說他拆出很多公司，比如園林綠化公司、銷售代理公司、勞務(wù)公司、商貿(mào)公司。在分拆之后，把房地產(chǎn)公司形成的利潤就從房產(chǎn)公司慢慢的切割出去，也就是在流入房地產(chǎn)公司之前就切割出去。這樣一來的話，最起碼被切割出去的利潤就不作為房地產(chǎn)公司的利潤了，不作為房地產(chǎn)公司這一納稅主體的稅基了，最起碼可以起到控制土地增值稅的目的。因為我們這個園林綠化公司、銷售代理公司、勞務(wù)公司等是不需要交納土地增值稅的，因為他沒有房產(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以這個利潤分割最起碼可以降土地增值稅。當然，除了土地增值稅，利潤分割也可以在所得稅方面產(chǎn)生降低稅負的效果。比如說現(xiàn)在我們有很多小型微利企業(yè)有不少優(yōu)惠政策，小微企業(yè)、小規(guī)模納稅人，不管是增值稅方面，還是企業(yè)所得稅方面，那果將切割出來利潤都放在這些小的公司里面去，那企業(yè)的稅負整體就下降了。這樣在一定程度上可以通過分散利潤的實現(xiàn)來降低整體的稅負。
第六個方法是這個協(xié)調(diào)拆遷成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)可以把拆遷成本支出做一個合理的轉(zhuǎn)化。凡是涉及到的拆遷成本支出，只要是合理的、正常的部分房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，根據(jù)稅收政策是不需要拿發(fā)票作為扣除憑證的。比如說房地產(chǎn)企業(yè)支付的一些拆遷補償，支出的一些費用，只要有相關(guān)的收付款憑據(jù)，甚至只要有相關(guān)合同等法律文件，就是允許稅前列支的。
第七個方法是利用稅收洼地來進行大包、分包工程項目。房地產(chǎn)企業(yè)可以在稅收優(yōu)惠地區(qū)或者稅收洼地成立并運營一家建筑施工企業(yè)，采取工程總承包的模式來降低稅負，這種運營模式也可以很好地控制稅負。
第八種方法是分體工程項目的分拆技術(shù)。房地產(chǎn)建設(shè)工程項目的建設(shè)過程中，凡是按固定的獨立的概預(yù)算，那是可以進行分拆的，分拆出分體的工程量，還可以單獨地招投標。這樣一來的話，通過單獨工程施工、單獨招投標，企業(yè)可以把這個成本切出來。甚至我們還可以將裝修這一塊單獨切出來，因為內(nèi)部外部的裝修的不同，對整個的開發(fā)成本還是有區(qū)別的。所以主體工程，包括其他的工程配套還是有區(qū)別的。所以這個裝修成本可以單獨來拆出來。拆出來之后我們可以單獨簽合同，那么通過這種方式也可以控制成本，從而影響到企業(yè)所得稅的稅負。
第九個方法是資產(chǎn)重組的方式。企業(yè)進行房產(chǎn)、土地或其他不動產(chǎn)類資產(chǎn)的合法轉(zhuǎn)移，在轉(zhuǎn)移的時候，如果轉(zhuǎn)移的方法用的恰如其分，可能會產(chǎn)生比較好的降低稅負效果。比如說有的企業(yè)想把旗下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給另外一個的企業(yè)。那么這個企業(yè)把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的話，如果正常銷售肯定要交稅，而且稅還很高。那有沒什么辦法可以降低轉(zhuǎn)移時的稅負呢？這時候我們可以不采取直接轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)的方式，而是采取另外的方式，比如說采取企業(yè)分立，把原企業(yè)一分為二，拆成兩個企業(yè)，拆成兩個企業(yè)的分立叫做存續(xù)分立。這時是存續(xù)一家公司，又分出一家新的公司。分立的過程中，我們可以把這個準備轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)放到新分立的公司，也可以放到存續(xù)的這家公司。那這時應(yīng)怎么安排呢？如果把它放到我要存續(xù)的這家公司，那實際上就相當于新分立公司里面不涉及到房產(chǎn)土地，只涉及到其他資產(chǎn)，我把不想賣的放到新分立的公司，我想賣的房地產(chǎn)土地仍然是放到存續(xù)公司。那這種情況下，實際上我們就可以不涉及到房產(chǎn)或土地在分立過程中的涉稅問題。如果別人來買企業(yè)的房產(chǎn)土地，那企業(yè)就可以把那家存續(xù)公司賣掉就可以了。這種情況我們叫做反向的分立技術(shù)，也就是實際上你把想賣的不是分立的新公司，而是存續(xù)的這家公司。在這樣的資產(chǎn)重組過程，也可以什么起到一個合理的籌劃效果，實現(xiàn)合理的控制稅收負擔的作用。
第十個方法是不同盈利狀況的開發(fā)項目的合理搭配。大家知道盈利狀況不同，那么通過合理搭配，就可以把所得稅的稅負整體地進行了一個規(guī)劃。有些企業(yè)有很多項目，有盈利狀況高的、盈利好的，也有盈利差的、虧損的。比如說，企業(yè)的新一輪開發(fā)是為了大健康項目，這個大健康項目、有些政府給的項目，一般而言肯定虧錢的，但是企業(yè)還有盈利的其他項目，我們把這些項目放到一塊開發(fā)，這樣的話盈虧可以互抵，那么企業(yè)稅負也可以在一定程度上控制。
第十一種方法是投資損失的認定。如果涉及到投資損失，企業(yè)如果合規(guī)地進行認定和處理，那么也可以起到控制稅負的作用。當然這種方法一定要使用得恰如其分，包括法律上、包括企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營、投資過程，一定要是真實業(yè)務(wù)。如果有這樣的投資損失，根據(jù)稅收規(guī)定也是允許企業(yè)稅前列支的。
第十二種方法是成本分攤方法的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本分攤方法有很多，比如占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。不同成本項目的分攤方法也有很多，我們需要通過測算和根據(jù)稅法規(guī)定選擇最有利于企業(yè)效益的方法進行分攤，實現(xiàn)企業(yè)稅負的降低。
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