據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中，稅收成本是僅次于地價(jià)和建筑安裝成本的第三大成本。預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)到銷售金額的8%-12%；項(xiàng)目竣工清算時(shí)，一般達(dá)到15%-25%，一線城市將達(dá)到25%以上。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃迫在眉睫。我們來(lái)談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成中，稅收成本是僅次于地價(jià)和建筑安裝成本的第三大成本。預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)到銷售金額的8%-12%；項(xiàng)目竣工清算時(shí)，一般達(dá)到15%-25%，一線城市將達(dá)到25%以上。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃迫在眉睫。我們來(lái)談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的稅收籌劃側(cè)重于土地增值稅。土地增值稅規(guī)劃的總體思路是先降低增值額，再降低增值率，達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。
土地增值稅的規(guī)劃方法如下：
根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過(guò)項(xiàng)目扣除額的20%的，免征土地增值稅。從稅收籌劃的角度看，企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)陌l(fā)展方案，避免因增值率略高于起征點(diǎn)而增加稅負(fù)。
由于土地增值稅適用四級(jí)超額累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超過(guò)50%、100%和200%時(shí)，將適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免適用較高的稅率。
有裝修及相關(guān)設(shè)備的房屋，可簽訂兩次合同。先與買方簽訂銷售合同，再與買方簽訂設(shè)備安裝裝修合同。經(jīng)過(guò)這樣的處理，房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)不良房屋銷售合同總額繳納土地增值稅，以達(dá)到節(jié)稅的目的。
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除限額可分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同期貸款利率限額內(nèi)，另一種是在稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本10%以內(nèi)。這兩種抵扣方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇較高的扣除方式。
很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門收取一些額外的價(jià)格費(fèi)用，如管道燃?xì)獬跏及惭b費(fèi)、有線電視初始安裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和部分政府資金。這些費(fèi)用一般由房地產(chǎn)企業(yè)先收取，再由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)給委托單位，部分房地產(chǎn)企業(yè)將因此產(chǎn)生結(jié)余。征收費(fèi)用的處理方式有兩種，一是將征收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，向購(gòu)房人收取；二是與房?jī)r(jià)分開(kāi)收取。征收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)，不影響土地增值稅增值額的計(jì)算，但會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本、適用增值率，進(jìn)而影響土地增值稅稅額。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃，并選擇***種處理方式。
在市場(chǎng)可接受范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可適當(dāng)增加公共配套設(shè)施投入，改善社區(qū)環(huán)境，提高裝修水平，增加扣除項(xiàng)目，降低增值率。投資成本可以通過(guò)提高售價(jià)來(lái)補(bǔ)償，增加公共配套設(shè)施的投入也可以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，可以說(shuō)是一舉多得。需要指出的是，增加扣除項(xiàng)目的金額，并不意味著虛開(kāi)建筑安裝發(fā)票，虛增成本。虛開(kāi)建筑安裝發(fā)票屬于逃稅行為。
房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)時(shí)，可以單獨(dú)計(jì)算，也可以聯(lián)合計(jì)算。兩種方法所繳納的稅款不同，為企業(yè)選擇會(huì)計(jì)方法提供了空間?？偟膩?lái)說(shuō)，合并會(huì)計(jì)的稅收效益較大，但也有比較有利的單獨(dú)會(huì)計(jì)的情況。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于同一地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型的集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)工、竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)施工，可以合并成成本核算對(duì)象。對(duì)于規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分進(jìn)行劃分。
根據(jù)稅法規(guī)定，一方出地、一方出資、雙方合作建房的，暫免土地增值稅?？⒐ず?，房屋按自用比例分割。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用這一政策房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案，選擇合作建房方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
代建房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成后，代表委托人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，向委托人收取代建房收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)有代建房業(yè)務(wù)的，其收入屬于勞動(dòng)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征收范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)代建房來(lái)減輕稅負(fù)，但前提是開(kāi)發(fā)之初就可以確定最終用戶，并實(shí)施有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)。
房地產(chǎn)公司可以與主管地方稅務(wù)局適當(dāng)溝通房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃方案，盡量推遲土地增值稅的清算時(shí)間，或者以較輕的稅負(fù)置換項(xiàng)目進(jìn)行清算；對(duì)于可以預(yù)收的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)積極爭(zhēng)取預(yù)收清算收藏。
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