北京企業(yè)所得稅納稅籌劃有哪些

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中央廣播電視大學(xué)人才培養(yǎng)模式改革和開(kāi)放教育試點(diǎn)會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)論文淺析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃 以淮安XXXX有限公司為例學(xué)員姓名 學(xué)號(hào) 入學(xué)時(shí)間 年 季指導(dǎo)老師 職稱(chēng) 試點(diǎn)學(xué)校 目 錄一、緒論2二、企業(yè)所得稅的政策概述2（一）企業(yè)所得稅的定義2（二）企業(yè)所得稅的征繳管理3（三）企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠4三、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃存在的問(wèn)題及分析4（一）對(duì)企業(yè)所得稅納稅籌劃認(rèn)識(shí)不到位4（二）稅收籌劃人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較弱4（三）納稅籌劃的方式有待進(jìn)一步改進(jìn)5四、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析5（一）XX公司項(xiàng)目情況、財(cái)務(wù)指標(biāo)5（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期企業(yè)所得稅的納稅籌劃8（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段企業(yè)所得稅的納稅籌劃9（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期企業(yè)所得稅的納稅籌劃12五、加強(qiáng)企業(yè)所得稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理14六、結(jié)論和建議14淺析房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃 以淮安XXXX有限公司為例【摘要】本文簡(jiǎn)要論述了企業(yè)所得稅的相關(guān)內(nèi)容，分析了房地產(chǎn)企業(yè)所包含的企業(yè)所得稅相關(guān)業(yè)務(wù)，探討了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅籌劃過(guò)程中存在的問(wèn)題，并針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各階段提出相應(yīng)的納稅籌劃策略，現(xiàn)以筆者所在公司淮安XXXX有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)XX公司）案例對(duì)企業(yè)所得稅納稅籌劃進(jìn)行闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 企業(yè)所得稅 納稅籌劃 一、緒論在房地產(chǎn)企業(yè)中，其所要繳納的稅種繁多，包括:企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅等。其中企業(yè)所得稅與土地增值稅占房地產(chǎn)總體稅負(fù)比例較高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有對(duì)所得雙重征稅的性質(zhì)，而企業(yè)所得稅稅率較高，其稅收籌劃靈活性較大，能否有效地通過(guò)納稅籌劃來(lái)節(jié)約稅收成本，直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展。而企業(yè)所得稅納稅籌劃的概念是：在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，納稅人充分利用已有的稅收優(yōu)惠政策對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資和決策等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行合理的籌劃與安排，以此來(lái)降低或遞延企業(yè)所得稅的納稅支出。二、企業(yè)所得稅的政策概述（一）企業(yè)所得稅的定義現(xiàn)行的企業(yè)所得稅稅收法規(guī)為2007年3月6日中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法，從2008年1月1日起施行。企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅納稅人即所有實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的中華人民共和國(guó)境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)或其他組織，包括以下6類(lèi)： （1）國(guó)有企業(yè)； （2）集體企業(yè)；（3）私營(yíng)企業(yè)； （4）聯(lián)營(yíng)企業(yè)； （5）股份制企業(yè)； （6）有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得的其他組織。

企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得。包括銷(xiāo)售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。1、現(xiàn)行企業(yè)所得稅稅率企業(yè)所得稅的稅率為25%的比例稅率，國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅，非居民企業(yè)為20%（減按10%的稅率征收）。自2012年1月1日至2015年12月31日，對(duì)年應(yīng)納稅所得額低于6萬(wàn)元（含6萬(wàn)元）的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。2、企業(yè)所得稅額的計(jì)算企業(yè)應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額*適用稅率應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額（二）企業(yè)所得稅的征繳管理1、納稅年度是從公歷1月1日起至12月31日止。納稅人在一個(gè)納稅年度中間開(kāi)業(yè)，或者由于合并、關(guān)閉等原因，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不足12個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營(yíng)期為一個(gè)納稅年度；納稅人清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)以清算期間為一個(gè)納稅年度。2、納稅申報(bào)2008年1月1日起施行的企業(yè)所得稅法第五十四條規(guī)定：企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自月份或者季度終了之日起十五日內(nèi)，無(wú)論盈利或虧損，都應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，預(yù)繳稅款。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個(gè)月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。企業(yè)在報(bào)送企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定附送財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和其他有關(guān)資料。納稅人在規(guī)定的申報(bào)期申報(bào)確有困難的，可報(bào)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，延期申報(bào)。 （3） 企業(yè)所得稅稅的稅收優(yōu)惠稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠方式包括免稅、減稅、加計(jì)扣除、加速折舊、減計(jì)收入、稅額抵免等，其中與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策如下：1、 符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得免征、減征 企業(yè)所得稅法所稱(chēng)符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得免征、減征企業(yè)所得稅，是指一個(gè)納稅年度內(nèi)，居民企業(yè)轉(zhuǎn)讓技術(shù)所有權(quán)所得不超過(guò)500萬(wàn)元的部分，免征企業(yè)所得稅；超過(guò)500萬(wàn)元的部分，減半征收企業(yè)所得稅。2、 研究開(kāi)發(fā)費(fèi)加計(jì)扣除研究開(kāi)發(fā)費(fèi)，是指企業(yè)為開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用、未形成無(wú)形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的，在按照規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用的50%加計(jì)扣除；形成無(wú)形資產(chǎn)的，按照無(wú)形資產(chǎn)成本的150%攤銷(xiāo)。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)目前的專(zhuān)利重視、保護(hù)程度令人擔(dān)憂(yōu)，相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)糾紛主要集中在商標(biāo)領(lǐng)域。在知識(shí)產(chǎn)權(quán)局網(wǎng)站的專(zhuān)利檢索中，以“住房”作為專(zhuān)利名稱(chēng)的檢索項(xiàng)下僅有15個(gè)專(zhuān)利，以“房地產(chǎn)”作為專(zhuān)利（申請(qǐng)）權(quán)人項(xiàng)下進(jìn)行專(zhuān)利查詢(xún)，與房地產(chǎn)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)的只有30項(xiàng)，而戶(hù)型等與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的專(zhuān)利不足10項(xiàng)。

隨著企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識(shí)的提高、稅法對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)研發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收優(yōu)惠的驅(qū)使，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)提高以上兩條稅務(wù)優(yōu)惠政策的使用率。如近年出現(xiàn)龍湖地產(chǎn)新里弄式院落別墅實(shí)用新型專(zhuān)利、綠城中國(guó)高差斜向泊車(chē)實(shí)用新型專(zhuān)利等注重知識(shí)產(chǎn)權(quán)研發(fā)的房企，今后也會(huì)促進(jìn)合理的技術(shù)市場(chǎng)流通，同時(shí)也可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。3、 企業(yè)安置殘疾人所支付的工資加計(jì)扣除企業(yè)安置殘疾人員所支付工資費(fèi)用的加計(jì)扣除，是指企業(yè)安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾人員工資據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計(jì)扣除。另企業(yè)安置殘疾人員達(dá)到一定比例，也可免征殘疾人就業(yè)保障金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資收益較高、國(guó)家稅收優(yōu)惠的政策導(dǎo)向?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)能夠享受的企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠較少，納稅籌劃重點(diǎn)在于準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目、收入的延遲確認(rèn)兩方面。三、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)稅納稅籌劃存在的問(wèn)題及分析（一）對(duì)企業(yè)所得稅納稅籌劃認(rèn)識(shí)不到位一些房地產(chǎn)企業(yè)把納稅籌劃錯(cuò)誤的理解為與稅收征管部門(mén)搞好關(guān)系，以爭(zhēng)取稅負(fù)的減免，另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)隱瞞銷(xiāo)售收入、收入核算不完整。比如，有些房地產(chǎn)企業(yè)將收取的保證金、房款、銷(xiāo)售車(chē)位等收入計(jì)入往來(lái)款項(xiàng)或存入個(gè)人賬戶(hù)，通過(guò)少記收入、拖延入賬等方式以達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的也不符合稅收籌劃的初衷。

（二）稅收籌劃人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較弱房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的納稅籌劃是在對(duì)國(guó)家稅收政策進(jìn)行潛心研究后做出的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)，而目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作是由財(cái)務(wù)人員來(lái)完成，其中籌劃人員的專(zhuān)業(yè)性不足，對(duì)籌劃的細(xì)節(jié)往往不能很好把握，制約了企業(yè)所得稅納稅籌劃的效果。（三）納稅籌劃的方式有待進(jìn)一步改進(jìn) 一些房地產(chǎn)企業(yè)在增加費(fèi)用、增加工程成本等方面大做文章，這些做法一時(shí)能夠減小企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，但不符合稅法的相關(guān)規(guī)定，相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不具有合理性，在稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查過(guò)程中，往往會(huì)引起注意和懷疑，導(dǎo)致調(diào)增應(yīng)納稅所得額，不僅要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅款，還會(huì)被征收稅收滯納金、罰金，得不償失。四、企業(yè)所得稅的納稅籌劃分析（一）XX公司項(xiàng)目情況、財(cái)務(wù)指標(biāo)1、XX公司項(xiàng)目情況XX公司項(xiàng)目一期位于淮安*區(qū)*地塊，西鄰237省道，東鄰寧連公路，交通十分便利。該地塊區(qū)域位置、地理環(huán)境優(yōu)越，地貌平整，地勢(shì)開(kāi)闊。項(xiàng)目毗鄰淮安綜合客運(yùn)樞紐，與現(xiàn)火車(chē)南站，既規(guī)劃淮安火車(chē)總站、汽車(chē)總站、城市輕軌、高鐵站和城市BRT僅相距800米；距開(kāi)發(fā)區(qū)行政中心“缽池山公園”約2公里，距富士康淮安科技城5公里，4路、52路、46路、30路，4路公交車(chē)經(jīng)過(guò)所在地，項(xiàng)目所在地理位置較好，交通便利。

項(xiàng)目占地面積XXXXX平方米，建筑面積XXXXX平方米，可售商品房面積XXXXX平方米；各項(xiàng)投資額根據(jù)各單項(xiàng)工程建設(shè)規(guī)模估算。2、項(xiàng)目主要技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目一期主要技術(shù)參數(shù)項(xiàng)目單位數(shù)值用地面積平方米建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米配套用房建筑面積平方米建筑占地面積面積平方米容積率建筑密度%綠化率%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位3、項(xiàng)目投資預(yù)算分析項(xiàng)目投資預(yù)算表序號(hào)階段費(fèi)用分項(xiàng)費(fèi)用工程量（m2）估算價(jià)格 (元/平方)預(yù)算費(fèi)用(萬(wàn)元)一前 期 費(fèi) 用策劃代理費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)可行性研究費(fèi)用土地費(fèi)用契稅土地交易費(fèi)土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)農(nóng)發(fā)金拆遷后續(xù)支出規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用招標(biāo)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)墻改費(fèi)人防費(fèi)白蟻防治 房屋面積預(yù)算費(fèi)技術(shù)服務(wù)費(fèi)規(guī)劃放線(xiàn)費(fèi)用抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)審圖費(fèi)散裝水泥費(fèi)防雷費(fèi)其他小計(jì)三通一平臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)用水場(chǎng)地平整臨時(shí)圍墻臨時(shí)廣告牌小計(jì)二中 期 費(fèi) 用建安成本土方工程樁基工程土建工程水電安裝工程門(mén)窗工程涂料工程防火門(mén)外墻立面及鋁合金工程消防工程電梯工程樓內(nèi)公共部位裝修供電工程款配電房土建供水工程水電表安裝費(fèi)有線(xiàn)電視到戶(hù)開(kāi)通排水、排污工程款地下室安裝工程售樓處工程小計(jì)三后期費(fèi)用各項(xiàng)文證費(fèi)登記注冊(cè)費(fèi)登記費(fèi)建設(shè)檔案歸檔管理費(fèi) 各種驗(yàn)收費(fèi)用其他費(fèi)用小計(jì)維修基金代付開(kāi)發(fā)成本合計(jì)四其它費(fèi)用管理費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用銷(xiāo)售代理費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)包裝費(fèi)VI設(shè)計(jì)制作費(fèi)媒體廣告費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)小計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用稅金不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)五直接費(fèi)用合計(jì)六銷(xiāo)售總額七稅前利潤(rùn)注：以上數(shù)據(jù)為虛構(gòu)，僅供本論文企業(yè)所得稅稅納稅籌劃分析計(jì)算時(shí)使用。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期企業(yè)所得稅的納稅籌劃1、土地招拍掛環(huán)節(jié)的納稅籌劃土地法及國(guó)土資源部相關(guān)的部門(mén)規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓?zhuān)瑴p少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。但在土地招拍掛具體實(shí)施過(guò)程中，一些地方政府為了完成招商引資任務(wù)，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的地價(jià)吸引客商前來(lái)投資，以土地使用權(quán)先按市場(chǎng)價(jià)格掛牌成交，房地產(chǎn)企業(yè)全額繳付土地使用權(quán)價(jià)標(biāo)后，由當(dāng)?shù)刎?cái)政以扶持企業(yè)發(fā)展為由向企業(yè)返還超出協(xié)議價(jià)的部分價(jià)款，并向企業(yè)承諾不征收企業(yè)所得稅。這種行為，不僅當(dāng)?shù)卣`反了國(guó)家相關(guān)政策，也給投資方造成了巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。按企業(yè)所得稅法規(guī)定，政府補(bǔ)助收入應(yīng)依法繳納企業(yè)所得稅，當(dāng)?shù)卣o予的一紙承諾是無(wú)法兌現(xiàn)的。在后期的土地增值稅清算過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不認(rèn)可經(jīng)過(guò)土地招拍持環(huán)節(jié)成交的土地使用權(quán)價(jià)款，而以土地使用權(quán)出讓合同價(jià)款核減相關(guān)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及經(jīng)濟(jì)利益后的金額核定土地使用權(quán)成本，給房地產(chǎn)企業(yè)增加稅負(fù)。

比如，本項(xiàng)目用地為110畝，經(jīng)過(guò)招拍掛環(huán)節(jié)成交的土地使用權(quán)出讓合同注明的價(jià)款為27000萬(wàn)元，假設(shè)政府承諾的價(jià)款為5000萬(wàn)元，在土地成交后以扶持企業(yè)發(fā)展的名義向企業(yè)返還22000萬(wàn)元，該補(bǔ)助收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅5500萬(wàn)元。不考慮契稅、農(nóng)發(fā)金等相關(guān)規(guī)費(fèi)稅金，該項(xiàng)目取得土地的實(shí)際成本為105000萬(wàn)元，但其中5500萬(wàn)元為繳納的企業(yè)所得稅，不可做為土地成本再次抵稅。在土地增值稅清算環(huán)節(jié)，以實(shí)際的協(xié)議價(jià)5000萬(wàn)元做為土地使用權(quán)成本，繳納的5500萬(wàn)元企業(yè)所得稅不予列支，導(dǎo)致企業(yè)土地增值稅至少多支出2145萬(wàn)元（5500*130%*30%），進(jìn)而使企業(yè)增加1608.75萬(wàn)元稅負(fù)（假設(shè)多繳納的土地增值稅2145萬(wàn)元可足額抵稅），更有可能因?yàn)槎嘀С龅?500萬(wàn)元稅款無(wú)法列支工程成本，導(dǎo)致土地增值稅率超率累進(jìn)，造成更重的稅收負(fù)擔(dān)。因此，在土地招拍掛環(huán)節(jié)之前，房地產(chǎn)企業(yè)的投資者與政府在談判過(guò)程中，應(yīng)通過(guò)按公平合理的價(jià)款獲得土地使用權(quán)，避免成交后通過(guò)政府返還的方式操作、或通過(guò)變更扶持企業(yè)發(fā)展的主體來(lái)規(guī)避稅負(fù)的增加。2、 前期費(fèi)用項(xiàng)目的納稅籌劃工程前期發(fā)生的工程設(shè)計(jì)、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等項(xiàng)目的準(zhǔn)確列支非常重要，例如，一些財(cái)務(wù)人員出于土地增值稅籌劃的目的，按設(shè)計(jì)費(fèi)用、沙盤(pán)費(fèi)用、圍檔支出、售樓處支出等計(jì)入開(kāi)發(fā)工程成本北京企業(yè)所得稅納稅籌劃有哪些，而相關(guān)合同、附件佐證證明力不強(qiáng)，計(jì)入開(kāi)發(fā)支出不是太合理，在后期可能面臨調(diào)減，不能抵扣土地增值稅，也喪失了在前期計(jì)入期間費(fèi)用抵扣企業(yè)所得稅的良機(jī)。

比如，（1）售樓處建設(shè)支出1000余萬(wàn)元，相關(guān)合同證明該工程為售樓處支出，而財(cái)務(wù)人員將其做為工程用房計(jì)入開(kāi)發(fā)支出，未計(jì)入固定資產(chǎn)按期攤銷(xiāo)抵扣企業(yè)所得稅，導(dǎo)致后期土地增值稅清算中被調(diào)減開(kāi)發(fā)支出1000余萬(wàn)元； （2）工地圍檔廣告支出150余萬(wàn)元，合同為與某廣告公司簽定的廣告合同，財(cái)務(wù)人員將其做為工地圍檔計(jì)入開(kāi)發(fā)支出，未列入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按期攤銷(xiāo)抵扣企業(yè)所得稅，后期土地增值稅清算中也面臨調(diào)整；3、 融資費(fèi)用扣除納稅籌劃目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道主要為：銀行開(kāi)發(fā)貸、股權(quán)融資和民間借貸等模式，具有資金規(guī)模大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用高等特點(diǎn)，應(yīng)利用合適的利息扣除方式對(duì)融資利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，應(yīng)該資本化，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。而不符合資本化條件借款費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，值得注意的是，集團(tuán)公司統(tǒng)一借款，融資利息在集團(tuán)內(nèi)部分?jǐn)偅峙涞睦?yīng)當(dāng)同使用的資金額度與時(shí)間相匹配，利息分配的方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段企業(yè)所得稅的納稅籌劃1、房地產(chǎn)預(yù)售階段代銷(xiāo)的納稅籌劃因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)預(yù)售階段，企業(yè)所得稅是按預(yù)售收入的15%做為預(yù)計(jì)毛利率，減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，期間費(fèi)用和營(yíng)業(yè)外收支做為應(yīng)納稅所得額，按季預(yù)繳，年終匯算清繳。

按房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售階段管理、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用投入大等特點(diǎn)，大多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額為負(fù)數(shù)，無(wú)須繳納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在營(yíng)銷(xiāo)部之外成立銷(xiāo)售代理公司，可通過(guò)委托關(guān)聯(lián)銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售房地產(chǎn)，銷(xiāo)售公司收取稅法規(guī)定最高5%的傭金，開(kāi)發(fā)公司按代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入，支付銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售額5%的傭金，確認(rèn)營(yíng)業(yè)費(fèi)用，做為以后的稅收杠桿，當(dāng)然，項(xiàng)目需按實(shí)際情況測(cè)算此做法帶來(lái)的收益與成立代理公司所需花費(fèi)的運(yùn)營(yíng)支出孰低。2、 分期開(kāi)發(fā)、分期交付的納稅籌劃由于在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期是無(wú)利潤(rùn)、或是虧損的，不存在交納企業(yè)所得稅。而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的中后期，特別是項(xiàng)目完工交房后財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，賬面會(huì)出現(xiàn)大額的贏利，需要集中交納大量的企業(yè)所得稅。如果某項(xiàng)目銷(xiāo)售、交房時(shí)間比較集中的話(huà)，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)所得稅法的規(guī)定，項(xiàng)目應(yīng)該在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工年度確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)集中在某一會(huì)計(jì)年度確認(rèn)，導(dǎo)致集中交納巨額的企業(yè)所得稅，而此階段，項(xiàng)目支付工程款、融資費(fèi)用的壓力往往較高，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目資金缺口較大。而后的會(huì)計(jì)年度項(xiàng)目的后期虧損往往無(wú)法得到彌補(bǔ)，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅收杠桿的作用。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)分期開(kāi)發(fā)，且在不同年度分期交付，不僅可以避免稅收杠桿的損失，也相應(yīng)遞延交納企業(yè)所得稅的時(shí)間。

項(xiàng)目的資金流也會(huì)處于良性循環(huán)的狀態(tài)。3、 招待費(fèi)、廣告費(fèi)、職工福利費(fèi)等有扣除限額的費(fèi)用籌劃（1）招待費(fèi)支出，企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的千分之五。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目周期銷(xiāo)售收入發(fā)生比較集中等特點(diǎn)，結(jié)合銷(xiāo)售預(yù)算合理預(yù)計(jì)招待費(fèi)用，對(duì)于大額的招待支出，可列入會(huì)務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)等，并補(bǔ)充會(huì)務(wù)紀(jì)要、參會(huì)人員明細(xì)、出差申請(qǐng)單等佐證附件；（2）廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。且必須符合以下條件：廣告是通過(guò)工商部門(mén)批準(zhǔn)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)制作的； 已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票； 通過(guò)一定的媒體傳播。往往項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前一階段，廣告費(fèi)用的支出較高，應(yīng)合理籌劃，將廣宣費(fèi)用發(fā)生控制在15%以?xún)?nèi)。對(duì)于超出15%的部分，可通過(guò)改變廣告形式來(lái)施行。比如，工地圍檔的廣告費(fèi)用，可與施工方簽定工地圍檔施工合同，開(kāi)具工程發(fā)票，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本支出；散發(fā)廣告單頁(yè)等宣傳費(fèi)支出，可通過(guò)雇用臨時(shí)人員的形式，從工資中列支，從而減少納稅承擔(dān)。

（3）企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)分別按不超過(guò)工資薪金總額的14%、2%、2.5%的部分準(zhǔn)予扣除，其中職工教育經(jīng)費(fèi)超過(guò)部分可結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。項(xiàng)目應(yīng)按職工人員工資總額合理預(yù)計(jì)，項(xiàng)目福利支出超限的，可用因公報(bào)銷(xiāo)交通費(fèi)、通訊費(fèi)等方式處理。值得注意的是從2011年7月1日，由企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工統(tǒng)一著裝的工作服費(fèi)用，列入勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，據(jù)實(shí)稅前扣除。4、銷(xiāo)售搭贈(zèng)的納稅籌劃項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)往往會(huì)采用贈(zèng)送家具、家電、小汽車(chē)等進(jìn)行促銷(xiāo)。在實(shí)務(wù)中，贈(zèng)送實(shí)物禮品會(huì)涉及代扣代繳個(gè)人所得稅，往往個(gè)人所得稅部分由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，擔(dān)負(fù)了禮品價(jià)值的20%的稅負(fù)。該業(yè)務(wù)通過(guò)稅收籌劃：由專(zhuān)業(yè)的廣告企劃公司或銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售活動(dòng)的企劃時(shí)，并由其向業(yè)主贈(zèng)送禮品，禮品的價(jià)值包含在廣告宣傳費(fèi)用中，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為承擔(dān)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，從而規(guī)避贈(zèng)送禮品代扣代繳個(gè)人所得稅的負(fù)擔(dān)。比如，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)中，通過(guò)抽獎(jiǎng)方式贈(zèng)送來(lái)案場(chǎng)的客戶(hù)家具、家電等禮品價(jià)值100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅20萬(wàn)元，如通過(guò)與承攬企劃活動(dòng)的廣告公司通過(guò)，將相應(yīng)禮品轉(zhuǎn)嫁給該企業(yè)，由該公司開(kāi)具服務(wù)費(fèi)入賬，規(guī)避代扣代繳個(gè)人所得稅。5、停車(chē)位的合理規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的停車(chē)位性質(zhì)分為三類(lèi)：有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、利用人防工程建造的車(chē)位、無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位。

有產(chǎn)權(quán)車(chē)位，無(wú)論是地上或地下，因?yàn)閱挝唤ㄔ斐杀据^高，通常高于車(chē)位銷(xiāo)售單價(jià)，是得不償失的。如果所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物管公司是開(kāi)發(fā)商成立的，可以利用人防工程建造車(chē)位、出租無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位以求合理避稅，物管公司通過(guò)向人防辦繳納規(guī)費(fèi)回租人防工程，通過(guò)物管公司與業(yè)主簽訂車(chē)位租賃協(xié)議，業(yè)主取得若干年的車(chē)位使用權(quán)，物管公司收取車(chē)位物業(yè)管理費(fèi)，繳納營(yíng)業(yè)稅，而人防工程成本可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本列支。6、“合理”歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和期間費(fèi)用科目土地增值稅扣除項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集也是籌劃過(guò)程中一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用屬于開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)全額計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有效扣除，同時(shí)還規(guī)定這部分費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)可以享受20%的加計(jì)扣除。由于這部分費(fèi)用和期間費(fèi)用界線(xiàn)不是很明確，在財(cái)務(wù)處理時(shí)很容易與管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用混淆。如果相關(guān)費(fèi)用不合理的被計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，在后期面臨稅務(wù)調(diào)整，也未享受抵扣企業(yè)所得稅的杠桿。因此，各項(xiàng)費(fèi)用在計(jì)入期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，除了考慮土地增值稅籌劃的需要，也要考慮“合理性”，即各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流、發(fā)票流和實(shí)物流要三流合一，且與工程掛鉤，讓稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)從挑剔。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期土地增值稅的納稅籌劃1、交付時(shí)間的合理籌劃購(gòu)房合同上注明的房屋或隨工程進(jìn)度順延的房屋交付時(shí)間，也影響企業(yè)所得稅的繳納。一般來(lái)說(shuō)，如果交付時(shí)間處于某一會(huì)計(jì)年度后期的話(huà)，企業(yè)所得稅在季末15日內(nèi)即面臨預(yù)繳，在五月底前匯算清繳，留給企業(yè)的期限較急。如本項(xiàng)目在會(huì)計(jì)年度的前期，如1月份交付，則在4月15日前預(yù)繳，次年的5月底前匯算清繳，項(xiàng)目可留有一年多的時(shí)間籌劃，方便工程造價(jià)的決算、工程發(fā)票的催收等業(yè)務(wù)的完成，最大限度的核算工程成本北京企業(yè)所得稅納稅籌劃有哪些，確保企業(yè)工程成本核算準(zhǔn)確，不多繳企業(yè)所得稅。2、尾樓銷(xiāo)售的納稅籌劃房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入尾樓后，剩余房源去化難度加大，按正常價(jià)格無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，未銷(xiāo)售部分的成本也無(wú)法加計(jì)扣除。因此，針對(duì)剩余為數(shù)不多的房源，可以制訂營(yíng)銷(xiāo)方案，以成本價(jià)或略低于成本價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售，以便實(shí)現(xiàn)資金回籠、并扣除全部開(kāi)發(fā)成本，且土地增值稅清算時(shí)易可受益。2、項(xiàng)目竣工后的納稅籌劃在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工的會(huì)計(jì)年度后，項(xiàng)目已經(jīng)符合確定營(yíng)業(yè)收入的條件，相應(yīng)預(yù)收賬款需結(jié)轉(zhuǎn)至營(yíng)業(yè)收入，在計(jì)算工程產(chǎn)品成本時(shí)，相關(guān)工程成本在列支時(shí)，需收到不低于工程合同價(jià)款90%的工程發(fā)票，方可暫估工程成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的聯(lián)系施工單位進(jìn)行土建、水電、消防、綠化等工程成本的決算，并開(kāi)具全額工程發(fā)票入賬，以防止在會(huì)計(jì)年度內(nèi)缺失工程發(fā)票，少暫估工程成本，多繳納企業(yè)所得稅。

同時(shí)，最后工程標(biāo)段的工程造價(jià)的決算、土地增值稅清算也應(yīng)盡量在竣工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前完成，繳納土地增值稅，也可以在企業(yè)所得稅中列支抵扣。防止出現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售均已結(jié)轉(zhuǎn)收入繳納企業(yè)所得稅，在以后年度申報(bào)繳納土地增值稅，而企業(yè)所得稅申報(bào)時(shí)無(wú)收入抵扣需要注銷(xiāo)前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅的情況。五、加強(qiáng)企業(yè)所得稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理由于企業(yè)所得稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本中的重要性，以及該稅種對(duì)國(guó)家財(cái)政的貢獻(xiàn)度很高，是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)征繳對(duì)象，注定納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理也不容忽視，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身對(duì)企業(yè)所得稅的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理和防范。在日常工作中，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，建立相關(guān)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的控制制度，包括有效的評(píng)測(cè)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、企業(yè)所得稅滾動(dòng)預(yù)算表等；樹(shù)立依法納稅的意識(shí)，及時(shí)關(guān)注稅收政策，完善財(cái)務(wù)工作。在公司日常管理中，高層管理者要營(yíng)造納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的全員意識(shí)，不斷提高企業(yè)員工納稅籌劃的職業(yè)素養(yǎng)，以財(cái)務(wù)部主導(dǎo)，各部門(mén)配合的形式對(duì)各項(xiàng)開(kāi)支進(jìn)行預(yù)先籌劃，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，從節(jié)約企業(yè)所得稅、利于稅前扣除的角度進(jìn)行操作，而不能等到事后篡改財(cái)務(wù)記錄來(lái)規(guī)避稅收，導(dǎo)致違法行為的發(fā)生。

而是從全局將企業(yè)所得稅納稅籌劃與企業(yè)的管理戰(zhàn)略、企業(yè)所面臨的外部稅收環(huán)境相結(jié)合，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程管控，來(lái)使得企業(yè)所得稅納稅籌劃和企業(yè)利潤(rùn)結(jié)合達(dá)到最佳的效果，但也要注意納稅籌劃工作的經(jīng)濟(jì)性，防止出現(xiàn)籌劃收益小于籌劃成本的情況。六、結(jié)論和建議綜上所述，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢(shì)，國(guó)家稅收制度的日臻完善，稅務(wù)執(zhí)法力度不斷加強(qiáng)，以及房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理理念的不斷更新，關(guān)于企業(yè)所得稅納稅籌劃的要求越來(lái)越高。大多數(shù)企業(yè)在企業(yè)所得稅納稅籌劃的理念和操作技巧都存在諸多的問(wèn)題，面臨許多的困難，更加需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)制度及稅收法律法規(guī)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，熟練運(yùn)用各種方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃，合理合法降低企業(yè)稅負(fù)，避免納稅籌劃方案失誤而增加的稅收風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。【參考文獻(xiàn)】1中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法M.北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2014年.2黃樺.納稅籌劃M(mǎn).北京：中央廣播電視大學(xué)出版社,2011年.3聶秀萍.房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)分析與納稅籌劃J.商業(yè)研究，2013年第6期.4財(cái)政部稅政司.中國(guó)稅收制度，中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社，2011年.5沈紅.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃探討J.市場(chǎng)周刊，2013年7期.6戴興強(qiáng).房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問(wèn)題研究 J.總會(huì)計(jì)師，2013年第08期.7周元 王娜.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析 J.財(cái)稅統(tǒng)計(jì)，2014年第4期.8國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告（國(guó)稅發(fā)（2011）34號(hào)）.9國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷(xiāo)前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告（國(guó)稅發(fā)（2010）29號(hào)）.10國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅函（2009）31號(hào)）

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